| 이곳에서 14년째 일했다는 태평양공인 김영남 대표는 “요즘처럼 경기가 어려운 적이 없다”고 잘라 말한다.
“지금 거리를 보면 아시겠죠? 서현역 상권은 분당 사람들이 장사를 하려면 가장 먼저 찾는 곳이었어요. 한때 발 디딜 틈조차 없을 정도로 젊은 층 유동인구가 많아 ‘자리만 잡으면 대박’이라는 얘기도 있었죠. 하지만 요즘은 유동인구가 확실히 줄었어요. 삼성 이전 효과도 무시할 수 없지만 아무래도 경기가 어려운 탓에 수요가 없기 때문이겠죠.”
물론 서현역 상권 점포들은 아직까지 높은 시세를 자랑한다.
10평대를 기준으로 권리금이 2억원 수준. 보증금 1억원에 임대료 300만~400만원이 표준 시세다.
서현역 로데오거리에 위치한 18평(전용면적 10평) 상가는 보증금 5000만원에 월 임대료 350만원, 권리금이 2억원 선이다.
다만 로데오거리 외곽의 몇몇 점포들은 장사가 안되면서 매물이 조금씩 나오고 있는 분위기다.
값비싼 권리금과 임대료 탓에 거래는 거의 없다.
이매촌 한신아파트 옆 장군공인 양찬옥 이사는 “어려운 경기에도 서현역 주변 자리가 좋은 곳은 권리금 4억원 이상을 부르는 경우도 많아 창업자들이 새로 진입하기 어려운 분위기”라며 “그나마 유명브랜드의 안테나숍 정도만 명맥을 유지하고 있다”고 전한다.
상권 위축을 우려해서인지 서현역 상가번영회에서는 벌써부터 자구책까지 마련하고 있다.
로데오거리에 ‘태양열 아케이드(Solar Arcade)’를 씌워 이곳을 테마거리로 조성하려는 분위기다.
■ 판교 주민이 서현으로 온다면 ■
전문가들은 분당의 대표 상권인 서현역 주변 흐름을 어떻게 보고 있을까.
서현역 상권 흐름부터 살펴보자. 90년대 중반까지만 해도 분당에는 이렇다 할 큰 상권이 없었다.
그나마 야탑역 근처가 풍부한 배후 수요를 바탕으로 최고의 상권으로 군림해왔다.
하지만 91년 분당 지역 최초로 서현동 일대 시범단지가 개발되면서 상황은 달라졌다.
94년 분당선이 개통되고 서현역사와 연결되는 자리에 97년 말 삼성플라자가 들어서면서 양상이 뒤바뀌었다.
결국 서현역 상권은 분당선 개통, 삼성플라자 입점이라는 두 가지 호재로 단숨에 도약의 발판을 마련한 셈이다.
로데오거리도 덩달아 인기를 구가했다.
현재 이곳의 유동인구는 평일엔 5만명, 주말엔 무려 10만여명에 달한다.
특히 삼성플라자가 들어서면서 상권이 위축될 거라는 우려와 달리 커피전문점, 패스트푸드점, 중저가 여성의류점이 골고루 분산돼 아직까지 차별화된 경쟁력을 갖고 있다.
게다가 삼성물산과 KT 등대기업들 사옥이 들어서면서 오피스타운이 계속 지어져 단순한 ‘베드타운’에서 탈피한 것도 긍정적 영향을 미쳤다.
하지만 앞으로 삼성물산 이전으로 2000여명의 ‘삼성맨’ 이탈이 불가피한 상황. 여기에 삼성물산과 거래관계에 있는 중소기업 사무실까지 이전할 가능성이 높아 기존 상권은 적잖은 홍역을 앓는 분위기다.
특히 인근 직장인들을 겨냥한 음식점이나 금융기관, 편의시설 등의 매출이 크게 떨어질 가능성이 높다.
박병호 유은감정평가사무소 소장은 “애경백화점 역시 고급이미지를 추구할 것이지만 삼성플라자 브랜드 효과에는 못 미칠 것”이라며 “주변 부유층들이 이용하는 ‘고급상권’이 수내역 롯데백화점과 죽전역 신세계백화점으로 점차 이동할 가능성이 높다”고 지적한다.
물론 탄탄한 분당권 수요 특성상 위축 속도가 그리 빠르지는 않을 전망이다.
서현역 주변은 분당의 핵심 상권으로 기반을 다진 지 오래고, 중심 수요층 역시 10~20대 젊은 층에서 40~50대 장년층까지 생각보다 다양하기 때문이다.
게다가 판교 개발이 진행되면 주변 상가가 활성화될 때까지 판교 주민들이 가장 가까운 서현역 상권을 이용할 가능성이 높다.
게다가 주거지역의 경우 분당에서 서초동까지 접근성이 좋고 서초동 집값이 분당보다 비싸다.
때문에 직원들이 섣불리 이사하기는 힘들다는 지적이다.
양재모 한양사이버대 교수는 “서현역 주변은 이미 분당의 핵심 상권으로 자리매김한 상태라 삼성물산 이전만으로 큰 상권 변동은 없을 것”이라며 “다만 고급식당과 주점 등 접대를 위한 업종의 경우 삼성 관계사들까지 이전하면 어느 정도 영향을 받을 것”이라고 내다봤다.
한태욱 대신경제연구소 실장 역시 “상권이 위축될 수 있지만 대형마트나 할인점 등은 주변 아파트단지 거주자 수요가 여전하기 때문에 다른 업종보다 충격이 작을 것”이라고 말했다.
■ 정자동엔 서현보다 싼 상가 수두룩 ■
지난 2월 27일 오후 4시쯤. 분당 정자동의 대표상권으로 불리는 ‘카페거리’에는 가게마다 30~40대 주부들로 북적였다.
의류상점들은 그나마 한가했지만 대부분 카페에서는 주부들이 3~4명씩 모여 앉아 일상사를 나누고 있었다.
정자동은 고급아파트가 몰려 있어 ‘분당의 강남’으로 불린다.
분당의 ‘랜드마크’인 파크뷰를 비롯해 두산위브더제니스, 동양파라곤 등 평당 3000만원 선을 호가하는 주상복합단지들이 들어서 있다.
하지만 주변에는 이렇다 할 대형상권이 형성돼 있지 않다.
주민들이 대부분 차를 타고 다른 지역 상권을 이용하기 때문. 주변에 백화점이나 쇼핑몰이 없어 현재 정자동 주민들은 강남권으로 가거나 수내역 롯데백화점을 주로 이용하고 있다.
시세도 서현역에 비하면 턱없이 낮은 상황. 정자역세권 82평(전용면적 46평) 1층 상가는 보증금 1억5000만원에 월 임대료 800만원 선. 권리금은 없다.
정자역세권은 서현역에 소비자를 많이 빼앗기는 데다 상주기업도 적어 재계약을 하지 않는 상인들도 꽤 많은 분위기다.
그나마 먹을거리 상권은 활발한 편이다.
정자역 앞 킨스타워 주변을 비롯해 대부분 주상복합단지들 1층에는 음식점들이 많다.
특히 동양파라곤 뒤 카페거리가 이 지역 명물로 꼽힌다.
서현역 주변이 다양한 복합 상권을 갖춘 것과 철저히 대비되는 모습이다.
■ 분당 서현역 상권 vs 정자역 상권 ■
분당 서현역과 정자역은 지하철로 두 정거장 거리에 불과하다.
분당을 대표하는 이들 상권엔 비슷하면서도 다른 점이 참 많다.
서현역 주변은 일반 음식점, 주점 외에도 복합영화관, 서점 등 다양한 상권을 자랑한다.
분당 주민도 약속이나 모임 중심지로 정자역보다는 서현역을 선호하는 편이다.
이에 반해 정자역 상권은 고급 주상복합촌이 있지만 강남과의 교통 접근성 때문에 고급 명품가게 수가 아직은 빈약한 실정이다.
게다가 상가 역시 주인이 빈번히 교체되고 있어 불안정한 분위기다.
때문에 점포를 넘겨주는 사업자 대신 건물 주인이 직접 권리금을 챙기려는 분위기까지 엿보인다.
양찬옥 장군공인 이사는 “서현역 상권이 위축되고 있지만 정자역 상권 역시 그리 좋은 분위기는 아니다”며 “건물 주인들이 상가 임차인 계약기간이 끝나면 아들 명의로 임대계약을 하고 권리금을 받아 챙기는 등 비정상적인 거래 구도를 보이는 게 이를 증명한다”고 말한다.
정자역 상권의 최대 변수는 신분당선 개통이다.
2010년 개통 예정인 신분당선 1단계 구간(강남-양재-포이-청계-판교-정자)의 환승역이기 때문에 노선 개통 이후 인근 상권이 활성화될 가능성이 높다.
한태욱 실장은 “정자역 상권은 신흥 상권이기는 하지만 서울, 용인 등 주변 지역으로부터의 원정인구가 늘고 있어 향후 고급레스토랑이나 명품점 등의 영업이 유리할 것”이라고 말했다.
다만 분당 정자역에서 수원 호매실까지의 2단계 공사 착공이 지연되는 등 당초 공사시기보다 늦어지고 있어 좀 더 흐름을 지켜봐야 한다.
정자역 상권은 대부분 외식업이라는 업종에 특화돼 있고 유동인구가 적다.
또한 인근 배후단지인 느티마을, 상록마을, 한솔마을, 정든마을이 탄천과 왕복 10차선도로인 성남대로와 분리돼 있어 상권과의 연계성이 떨어진다.
상가가 더 이상 뻗어나갈 곳이 없다는 얘기다.
양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “앞뒤로 분당-수서 간 고속화도로와 성남대로로 막혀 있다는 게 단점”이라며 “SK C&C나 NHN 등 다양한 기업이 입주해 있지만 상주인구가 적어 성장에는 한계가 있다”고 지적한다.
정리하자면 분당 서현역 일대는 ‘성숙기’에 접어들었고 정자역은 ‘성장기’에 진입했다고 볼 수 있다.
서현역 일대가 삼성물산 이전과 삼성플라자 매각으로 브랜드가치가 다소 약화됐다면 정자역은 아직 규모는 작지만 이국적인 분위기와 신분당선 개통 호재로 향후 발전 가능성이 높다는 뜻이다.
박병호 소장은 “업종별로는 중저가 음식이나 학원 등 청소년 상권은 서현역 주변이, 고급음식이나 의류, 갤러리, 카페 등은 정자역 상권이 우세할 것”으로 전망했다.
【 강남 대체 신도시가 분당에 미치는 영향 】
분당은 1기신도시 중 입지여건이나 시세 면에서 최고자리를 고수하고 있다.
하지만 신도시 개발이 계속되고 있는 상황에서 언제까지 그 자리를 지킬 수만은 없는 법. 향후 분당 부동산에 영향을 줄 변수는 어떤 게 있을까.
우선 ‘강남 대체 신도시’ 발표가 최대 변수로 꼽힌다.
올 6월 발표 예정으로 아직 지역은 정해지지 않았지만 강남에서 가까운 곳일 가능성이 높다.
그렇게 되면 대체 신도시 주변에 도로가 개설되고 신분당선 개통까지 맞물려 분당 접근성이 좋아질 전망이다.
하지만 장기적으로 봤을 때 그리 낙관할 일만은 아니다.
분당은 개발 초기부터 서울 강남권의 위성도시 역할을 해왔다.
강남에서 가까워 서울 주민들이 상당수 옮겨가면서 자연스레 강남권의 고급 소비·교육문화를 형성했다.
하지만 대체 신도시가 실제 ‘강남 대체’ 기능을 한다면 분당의 자족기능이 점차 약화될 가능성도 있다.
게다가 분당은 도심 개발이 이미 끝난 상태. 리모델링 외에는 마땅한 개발 호재가 없다.
정자동에 위치한 토지공사 등 공공기관의 지방 이전도 악재로 작용할 수 있다.
상권 역시 강남처럼 집중되지 못하고 서현, 정자 외에 미금, 야탑, 수내 등 여러 곳으로 분산돼 있다는 것도 아쉽다.
특히 서울 강남권 개발 연장선이 용인 이남으로 움직인다면 상황이 달라진다.
한태욱 실장은 “현재 서울 강남권 개발의 연장선이 수원, 동탄 등 남쪽 방면으로 진행되고 있다”며 “특히 그 축의 중심지가 분당에서 용인 이남으로 이동할 가능성이 높아 분당의 중추역할기능이 한계에 봉착할 수 있다”고 지적했다.
여기에 판교신도시 입주로 분당 주민들의 ‘탈(脫) 분당화’ 현상이 나타날 가능성도 배제할 수 없다.
[김경민 기자]
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