글: (주) RE멤버스
자본이득과 임대수익이란 두 마리의 토끼를 동시에 잡는 방법은 무엇일까.
바로 수익성 부동산에 투자하는 것이다. 대표적인 상품으로 상가와 오피스텔, 소형아파트가 손꼽힌다. 그중에서도 상가의 투자가치는 어떠할까. 닥터아파트 자료에 따르면 지난 2007년부터 올해 3월까지 서울 강남구 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 3,300만원에서 3,800만원으로 15% 상승하였다. 하지만 상가분양 가격(1층 기준)은 같은 기간 동안 5,300만원에서 6,500만원으로 22% 상승한 것으로 조사됐다. 상가의 가격상승률이 아파트보다 높았다는 것을 보여주는 수치이다. 이를테면 현재 강남역 2번, 6번 출구인 삼성타운 뒤쪽 이면도로에 접해 있는 1층 상가점포는 3.3㎡당 8000만~1억 원, 2층은 3000~5000만원 수준에서 거래되고 있다. 2006년에는 강남에서 분양된 2층상가의 경우 3.3㎡ 당 평균분양가가 2천만원대에 불과 했었다. 채 2년도 안된 기간 동안 약 1.5~2.5배 뛴 것을 알 수 있다. 작년에 비해 임대료도 10~20%가량 올라서 실평수 33㎡짜리는 보증금 1억 원에 월세 600만원에 전후에서 시세가 형성되고 있다. 자산가치 상승분외에도 임대 수익률이 매우 양호한 편이다.
그러나 상가는 景氣의 영향에서 자유롭지 못한데다, 대형할인점등 업태의 다양화 및 대형화그리고 공급과잉등으로 심각한 불황을 겪고 있다. 특히 홈쇼핑, 인터넷쇼핑등 소비자층의 구매패턴 변화와 저가구매 경쟁심화로 단지내상가, 근린상가, 테마상가 할 것 없이 바닥경기를 기고 있는 실정이다. 주택보다 더 극심한 침체를 경험하고 있는 상가시장의 끝은 어디인가.
지금 상가투자를 실행해도 되는지, 투자자의 궁금증이 커지고 있다.
수익형 상품이라는 상가의 특징과 상권과 입지만 잘 고르면 높은 임대수익 내지 운영수익 d이 가능하다. 임대수익과 함께 시세차익이 가능한 복합수익 자산이라는 장점도 지녔다. 때문에 노후대비 임대수익 1순위로 거론되기도 하고 시중 부동자금의 유입대상이기도 하다. 실례로 전반적인 상가경기침체 속에서도 강남역과 홍대입구 상권처럼 월세와 권리금이 꾸준히 오른 상가도 존재한다.
현재로선 내년까지 실물경기 및 금융여건은 녹록치 않을 분위기이다. 한미 FTA체결 및 자본시장통합법의 시행을 앞두고 상가에 어떤 영향을 미칠지 여부도 관심사이다.
따라서 상가란 어떤 부동산이며, 시장 전망은 어떠한지, 투자에 성공하기 위해선 무엇을 어떤 기준으로 살펴보아야 할지, 그리고 최근 주요지역의 상권흐름과 유망상권은 무엇인지 종합적으로 알아본다.
상가는 어떤 부동산인가- 상가의 특징
상가시장에 영향을 미치는 주변 변수들은 여러 가지가 존재한다. 경기흐름, 주택시장규제의 정도, 시중의 유동성규모, 소비자 트렌드, 수요-공급, 자통법시행등이다. 상가가 가지는 특징과 자산가치를 좀 더 구체적으로 알아보자.
첫째, 상가는 경기 민감주이다.
상가에 실물경기의 정도가 미치는 영향력은 매우 크다. 즉 ‘경기 상승 → 소득증가 → 소비증가 → 매출확대 → 월세 수익금과 권리금 인상 →상가의 시장가치(매매가격) 상승 ’ 의 연결 공식을 가지고 있다. 때문에 경기가 좋아지지 않으면 높은 투자 수익률을 기대하기란 사실상 불가능하다고 할수 있다.
그런데 현재의 경제 혹은 경기여건이 어떠한가. 얼마 전 한국은행은 올해 경제성장률 전망치를 작년 12월 발표한 4.7%에서 4.6%(상반기 5.4%, 하반기 3.9%)로 하향 조정했다. 연간 소비자물가상승률은 4.8%(상반기4.3%, 하반기에는 5.2%)로 예측하였다. 민간소비도 실질구매력 저하, 소비심리 위축, 가계 채무부담 지속 등으로 하반기 2.7%의 낮은 증가세에 머물 것으로 예측했다. 상가시장 활성화와 자산가치에 직접적이고 큰 영향을 미치는 경제여건이 절대 우호적이 아니라는 뜻이다.
그렇다면 현 시점에서 상가투자는 포기하는 게 옳은가.
역발상 관점에서 보면 이러한 경기침체내지 상가불황기가 투자자에겐 오히려 좋은 기회가 될수 있다. 부동산 투자는 장기투자가 대세이고 하락기 저가매물이 경기회복기에는 효자노릇을 한다는 점을 잊지 말자.
둘째, 상가는 주택과는 대체제 역할을 한다.
상가는 토지 및 주택등에 규제강화가 나타나게 되면 대체투자처로 부각되는 경우가 많은 게 사실이다. 실제로 2006년경 2주택자 중과세, 종부세대상 강화, 대출규제등 주택관련 규제압박이 가시화되자 상가투자수요가 다소 늘어난 사례를 보면 알 수 있다.
세금면에서도 상가는 주택보다 훨씬 유리하다.
현재의 세법에선 상가의 건물부분은 재산세만 내면 된다. 건물부분은 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있다는 말이다. 상가에 부속된 토지는 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이다. 또 총부채상환비율(DTI)의 적용대상도 아니어서 주택에 비해 투자가 비교적 자유로운 점이 장점이다.
셋째, 상가는 금리구조와 逆의 관계다.
수익형상품인 상가의 가치는 금리구조가 결정한다고 해도 과언이 아니다. 적정한 상가 임대수익률은 보통 금리의 1.5배 정도이다. 따라서 금리가 오르면 기대하는 수익률이 상승하고 상가의 가치는 떨어지기 마련이다. 그런 면에서 상가는 금리와 경쟁상품이라고 정의 할수도 있다. 금리가 상승하면 이자율이 높은 은행으로 돈이 몰리는 반면에, 금리가 하락하면 은행금리보다 상가등 수익률이 높은 부동산으로 부동자금이 몰린다. 요즘처럼 시중금리가 상승하면 돈을 빌려서 상가를 매입하려는 수요가 줄어들어 상가의 매매가는 약세를 보이기 십상이다. 요약하면 상가는 경기가 나쁠수록, 그리고 금리가 높을수록 임대수익률과 자산가치상승률은 낮다고 정리 할수 있다
네째, 수요-공급구조에 의해 시장가격이 형성된다.
모든 재화는 수요-공급의 수급구조에 의해 가격이 결정된다. 몇년전부터 공급과잉을 양산한 도심의 테마형 쇼핑몰 상가의 사례를 보면 쉽게 짐작된다. 안산 고잔신도시의 경우도 공급과잉현상으로 몸살을 앓고 있는 대표적인 지역이다. 수자원공사가 개발이익을 극대화를 위해 신도시지역에서 주거지 대비 상업지의 비율을 12%로 지나치게 높게 책정한 탓이다. 용인 죽전지구(6.8%)의 경우도 주목할 만하다. 한때 상권이 쇠락했다가 최근들어 겨우 살아나고 있는 모습을 보이기 때문이다. 보통 신도시의 경우 상업지 비율이 5% 이하여야 공급제한으로 희소가치가 높다. 이를테면 제 1기 신도시인 분당(9.1%) 중동(10%) 일산(8.0%)도 상가 공급과잉으로 상가시세가 분양가를 밑돌고 상가비활성화 및 거래침체를 겪었다. 반면에 제2기 신도시인 판교 7.6%, 광교신도시 4.5%, 동백 3.5%등은 상업지 비율이 낮아서 상가가치가 그만큼 높다고 하겠다.
다섯째, 자본시장통합법은 우량상가의 가치를 더욱 높인다.
내년초 자통법이 시행으로 금융관련 산업에 많은 변화가 일 것으로 점쳐진다. 부동산의 속성 자체가 유동성을 바탕으로 움직이는 특징이 있기 때문이다.
우선 부동산 전문자산운용사 진출을 위한 자본금 규모가 낮아지고, 은행등 금융업 진출 자격요건이 완화된 점을 주목해볼 필요가 있다. 이를테면 대우건설, 포스코건설, 쌍용건설, 삼한기업등이 자산관리업을 정관에 추가했다. 자금 수요가 큰 건설사들이 직접 금융업에 진출해 자금을 원활하게 끌어 올수 있고, 시공등을 통해 노하우를 쌓은 건설업체가 상가등 부동산 관련 펀드를 운용하는 것도 가능해진 때문이다. 서희건설과 쌍용건설 등은 부동산투자회사(리츠) 설립에 주도적으로 나선 사례가 대표적이다. 향후 자통법시행에 따라 기존 상가시장 및 분양상가시장에 큰 변화가 예상되는 대목이다. 예컨대 상가를 대상으로 하는 부동산펀드가 만들어 질 경우 주로 도심의 대형·복합 상가 및 역세권 혹은 신도시 우량상가 매집에 나설 것으로 보여 앞으로 수도권등 대도시의 상가투자지도에 큰 변혁이 점쳐진다.
상가투자, 아는 만큼 돈번다
-공적장부를 올바르게 보는법
상가투자는 주택과 다른 만큼 일반적인 부동산 상식에 의존하기 보다는 전문적인 식견과 지식, 경험등이 절대 요구된다. 이를테면 올바른 권리분석을 위해 등기부등본을 보는 법과 도시계획확인원(토지이용계획확인원), 건축물관리대장도 연결하여 꼼꼼히 따져보아야 한다.
첫째, 등기부등본 살펴보는 법
계약할 때는 물론이고 잔금을 치를 때도 모두 살펴보아야 한다. 등기부등본을 보면 소유자의 인적사항, 지번, 규모, 저당권등 권리관계 등을 쉽게 알수 있기 때문이다. 실제 소재지와 지적도상의 위치가 일치하는가, 공부상의 지목과 면적이 실제와 일치하는지와 권리관계를 제대로 확인해야 한다.
둘째, 도시계획확인원(토지이용계획확인원) 살펴보는 법
도시계획확인원이란 공법상의 토지를 규제하는 도시계획사항등을 기재한 서류로서 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부등을 알 수 있는 유용한 자료이다. 재개발, 시사화예정용지 등의 확인으로 상권의 미래 예측과 투자가치를 가늠해볼 수도 있다. 도시계획사항에 저촉사항이 있는 상가건물인지, 공원등 도시계획시설지구여부등도 확인 가능하다. 예컨대 도로에 저촉이 되어 있다면 언젠가 헐리게 되면 기부채납하거나 수용 당할수도 있다.
셋째, 건축물 관리대장 살펴보는 법
건물의 크기, 위치, 실소유자등이 일치하는지를 가장 먼저 살펴봐야 한다. 종종 주차장을 다른 용도로 사용하여 불법건축물로 찍혀 있는 경우가 발견된다. 불법건축물은 명의변경이나 신규허가가 되지 않아 손실로 귀결되기 쉽다.
-고객을 불러들이는 상권, 기다리는 상권
상권접근 유형에 따른 분류방법을 알아보자
첫째, 고객 창출형.
거리가 멀더라도 고객들이 자발적으로 찾아가는 집객형업태를 의미한다. 백화점, 할인점, 시장, 영화관, 테마파크등이 있다.
둘째, 고객 의존형.
입지 적응형이라도 하는데, 이런 유형은 스스로 고객의 집객력을 지니지 못한다. 주변의 집객형점포에 의존하여 유지하는 상가이다. 근린상가 대부분이 여기에 해당된다.
셋째, 유동인구 의존형.
주로 역세권등에서 많이 발견된다. 고객들이 지나다 잠시 들리는 형태로, 유동인구에 의한 충동성 쇼핑내지는 편의성 쇼핑 유발형이다. 역세권의 유동인구가 10만명은 되어야 제대로 상권력을 지닐 수 있다고 본다.
그렇다면 상권접근 유형방식외에 기본적인 상권 분류방식에는 무엇이 있을까?
첫째, “도심권상권”은 대형백화점, 대형쇼핑센터, 다양한 금융기관, 시장, 각종 사무실과 편의시설등이 집중되어 있어서 유동인구가 많은게 특징이다.
둘째, “역세권상권”은 대부분의 지역에서 상권이 가장 활발히 형성되는 경향을 보인다. 대형백화점, 쇼핑센터등과 결합된 상권의 경우는 광역화되기도 한다. 최근에는 민자역사로 개발되는 곳도 많아서 역세권상권이 한층 커지는 사례도 일부 나타나고 있다. 주로 환승역등에 위치해 교통여건이 좋고 유동인구가 풍부하다는 장점을 지닌다. 규모가 큰 편이고 복합영화상영관, 백화점등 복합점포화 되고 있어 안정성이 높은 편이다. 청소년의 문화공간으로도 활용 된다. 예를 들면 영등포역, 서울역, 용산역등이 이에 해당된다. 노량진역사와 청량리역의 한화역사. 창동역의 창동역사등은 2009년 완공 목표로 개발되고 있다. 그렇다고 모든 역세권이나 인근상권이 다 활기를 띠는 것은 아니다. 예컨대 서울지하철 2호선 연장선인 양천구청역처럼 역주변의 공간구조, 유동인구의 질에 따라 역세권이라도 아직 상권이 형성되지 않는 지역들도 많다.
셋째, ‘대학가상권’은 他상권에 비해 기복이 심하다.
이유는 방학이란 휴면기가 존재하는 탓이다. 주변에 주택밀집지역이나 업무지구등이 있어 복합상권이 형성된 경우를 제하고는 권리금이나 상가월세, 매매가격등이 다소 낮게 형성된다. 따라서 대학가상권에 투자하기 위해선 총학생수도 중요하지만, 인근에 대형집객시설이 있는지 혹은 근린상권이 존재하는지등을 잘 따져 본 뒤 투자하는 것이 안전하다.
넷째, “주택가상권”은 주로 대로변, 버스 정류장, 재래시장 입구등에 형성된다.
미용실, 세탁소, 중저가분식집, 약국, 학원등의 생활밀착형 점포들이 대부분이다.
-상권을 한 눈에 파악하는 법
먼저 국내 주요도시의 특징을 살펴보자. 인구가 수도권, 대도시등 특정지역에만 쏠리는데 따라 도시화율이나 인구밀집도가 높다는 점이다. 그리고 중소형상가의 경우는 대부분 도보로 진입한다는 특성도 있다. 도보로 진입을 한다는 것은 조금만 불편하거나, 動線이 장애물등으로 끊기면 이용빈도가 낮아진다는 뜻이다. 대형백화점이나 대형할인점등처럼 거주지에서 다소 멀더라도 차를 이용해 찾아가지는 않는다. 백화점이 집객력이 높은 이유는 무엇일까. 백화점 그 자체가 사람들에게 충분히 소비를 위한 장소이고, 무엇을 판매하는지 확실히 알게 한다. 하지만 개별상가들이 모여 있는 건물들의 경우엔 그렇지가 못하다.
그래서 상가투자의 성패는 상권분석과 입지선정에 달렸다. 이를테면 성패의 70% 이상이 상권과 입지에 따라 결정된다. 그만큼 해당점포와 주변의 접근성, 가시성등의 입지조건, 성장성, 경쟁력등에 대해 과학적이고 체계적인 상권분석이 중요하다.
그런데 현실은 어떠한가.
대부분의 투자자들은 광고에 현혹되고, 해당상가의 수익률만 보고 투자하는 경우가 비일비재하다. 전체상권이 살아있는지 아니면 죽어 가는지를 사전에 충분히 살펴볼 필요가 있다. 만약 상권이 죽어가면(쇠퇴하면) 개별점포 역시 그 영향권 안에서 쇠락의 길을 갈 수밖에 없다는 뜻이다.
따라서 전체상권 특성과 변화요인등을 입체적으로 판단, 결정하는 자세가 요구된다. 철저한 상권 및 입지분석은 투자의 위험을 줄여주려는 노력이다. 때문에 절대로 소홀히 하거나 게을리 해서는 안된다. 이것이 바로 나무보다는 숲을 먼저 보는 전략인 셈이다.
그런데, 입지와 상권의 개념은 어떻게 다를까.
立地란 상가가 위치한 지역으로, 공간적 개념이다.
반면에 商圈은 상업상의 거래가 행하여지고 있는 시간적, 공간적 개념이 모두 포함된다. 점포 이용고객과 잠재고객이 모두 존재하는 지리적 영역은 물론 점포를 둘러싼 제반환경 즉, 거래권, 판매권 개념까지도 모두 포함된 개념으로 추상적이며, 포괄적이라 할 수 있다.
그러면 무엇을 통해 올바로 상권을 분석할 수 있을까.
첫째, 전체상권과 핵심상권의 규모와 氣勢를 파악하라.
상대방이 건강한지 아닌지는 일차적으로 풍겨지는 기세에서 판단을 하듯 상권도 마찬가지이다. 상권전체의 규모 특히, 기세판단부터 해야 상권의 강약을 알수 있기 때문이다. 먼저 배후세대, 유동인구, 역세권, 도로여건등을 바탕으로 전체상권의 경계선이 어디까지이고 어떤 형태로 형성되어 가고 있는지를 분석해 보아야 한다. 이를테면, 동일한 여건, 동일한 면적이라도 도로를 타고 길게 상가들이 배치된 형태보다는, 둥글게 모여 있는 상권이 좋다. 그래야 분산이 일어나지 않고 흡인력이 생기기 때문이다.
다음은 그 지역의 대장격인 핵심상권의 면적, 분포형태, 질등을 살펴야 한다.
핵심상권은 가장 힘이 센 중심상권인 만큼 전체 상권을 가늠해보는 중요한 잣대이자, 지표이다. 예를 들어 설명해 보자. 핵심상권에 대형백화점, 유명브랜드의 상가, 금융기관등이 있고, 상가들의 밀집도(응집력)가 높다면 분명 상권력(商圈力)이 뛰어나다고 볼수 있다. 백화점이나, 유명브랜드의 점포는 집객력이 뛰어나, 주변상가들에도 좋은 영향을 미치는 경우가 많기 때문이다. 이처럼 우수한 질의 상권이 형성되어 있다면 도로등 상권 확장시의 단절요인이 나타나기 전까지는 팽창, 성장이 지속다.
반대로 핵심상권에 집객력을 높일만한 요소들이 없다거나, 건물 2층등에 위치해야 할 점포가 1층에 있다면 어떻게 될까.
사람들을 끌어 모으기보다는 분산을 가중시키는 상권으로 소위, 쇠락하는 상권이므로 투자를 피하여야 한다. 예컨대 3층의 근린상가일 경우 보통 일층엔 제과점, 안경점, 약국등이 들어서며, 2층엔 의원, 미용실, 세탁소, 3층엔 학원이나 체육시설이 들어선다. 반대로 저층에 위치해 있어야 할 업종이 고층으로 올라가 있는 모습이 보이면 임대료 증가를 의미하므로 상권력이 좋은 지역이다.
참고로 R.Nelson의 입지선정의 원칙을 들어보자.
상권의 크기는 근린시설의 경우 1km권을, 중심상가일 경우에는 3km권을 핵심상권의 범위로 보는 것이 적정하다. 근린시설은 핵심상권이 차지하는 비율이 전체상권의 최소 80%는 넘으며, 중심상가의 경우는 핵심상권이 차지하는 비율이 전체의 60%정도로 보면 된다. 이 정도의 비율이 분산을 일으키지 않고 집객력을 높여준다는 얘기다.
둘째, 지형지세(地形地勢)및 지역 특징을 파악하라
좋은 상권의 형성조건으로서 지형적, 지리적 조건을 빼놓고 말할 수는 없다. 이는 접근성을 뜻한다. 일반적으로 구릉지의 경우는 흐르는 상권이라 하여, 평지보다 좋은 상권을 형성하기 어렵다. 물론 서울의 강남처럼 상권의 기세가 강하고 뻗어나갈 공간이 부족한 경우는 예외다.
지형뿐만 아니라 해당지역 내의 상업집적도, 그에 따르는 교통편의성등도 살펴봐야 한다. 대형상점의 신설, 전철 등의 개설 등에 따라 범위가 크게 바뀌는 것처럼 큰 영향을 미치기 때문이다. 이때는 역세권이라고 해서 모두 다 좋은 것도 아니므로 잘 따져 보아야 한다. 일례로 서울 신도림역의 경우는 환승역으로 하루 환승이용객이 국내최대수준이다. 그러나 역사의 지하상가를 제외하고는 상권활성화가 전혀 이루어지지 않고 있다. 단순히 지하철 내부에서 갈아타는 역할만 하는 지역이기 때문이다.
이밖에도 평지인 경우라도 200~300미터 이내에 대형할인점이 있거나, 전체상권의 범위가 지나치게 넓거나, 끊기는 도로등이 있다면 상권의 활성화는 어렵다. 사람들의 발길을 단절시켜 상권의 연결을 막아 기세 좋은 상권형성의 장애물로 작용하기 때문이다.
셋째, 주변상권과의 영향을 파악하라
상권분석시는 경쟁상권의 범위나 영향력을 함께 고려해야 한다. 물방울의 경우 응집력으로 합쳐지려는 성질이 있는 것처럼 상권도 마찬가지이다. 두 상권 혹은 다수의 상권이 있는데 거리가 인접해 있다면 힘이 더 좋은 상권으로 흡수되려는 경향이 있기 때문이다.
위 그림을 중심으로 설명해보자.
A상권과 B상권의 경우 인접한 상황이라고 가정한다. 산과 공원이란 단절요인을 가진 B상권보다는 A상권이 활성화되는 반면에 B상권은 쇠락하거나 정체해버린다. 사람들은 상권이 번성한 곳을 찾는 심리가 있기 때문이다. 따라서 B상권이 아닌 A상권에 포함된 상가를 매입하는 것이 유리하다는 말이다.
그 밖에도 중간저지성, 누적적흡인력, 양립성, 경쟁회피성 등을 확인하여야 한다.
이 같은 것을 쉽게 파악하기 위해서는 지역중개업소등을 통해 탐문조사를 하거나 해당 상권에서 직접장사를 하는 상인들의 현장정서등을 파악하는 것도 한가지 방법이다.
넷째, 향후 상권의 발전성을 파악하라.
상권은 유동적이므로 상권력 자체는 항상 변화한다. 실례로 과거 영등포상권은 서울 최대의 유흥상권이었다. 하지만 최근에는 강남등에 밀린 것처럼 상권도 지역의 라이프 싸이클처럼 성장, 발전, 쇠퇴의 단계를 보이기 마련이다. 따라서 해당상권이 어느 단계에 있는지에 대한 분석, 파악에 관심을 기울여야 한다. 쇠퇴기에 들어선 쇠락하는 지역의 상권에 투자할 경우 고전하거나 손해보는 일은 자명하다.
성장, 발전하는 상권은 어떻게 찾을 것인가.
유동인구의 수나 질의 변화, 월세나 권리금의 변화, 어떤 업종의 점포들이 개업하는가등의 변화로 파악하는 수밖에 없다. 이것은 상가 매입 후에도 그대로 적용된다. 해당지역의 성장력, 기세가 꺾이는 것이 감지된다면 즉시 매도를 고려해야 한다는 뜻이다.
입지유형과 배후세대의 특징을 이용하는 법도 있다.
우선 입지에는 “개방형‘입지와”폐쇄형“입지가 있다. 폐쇄형입지보다는 유휴지나 나대지, 공장 등의 부지등이 옆에 있어 향후 개발될 가능성이 높은 개방형입지가 유리한 편이다. 향후 개발로 배후세대의 증가된다면 신규수요를 발생시킬 수 있기 때문이다. 그러나 개발가능성이 큰 입지는 향후 거대한 경쟁시설, 대형집객시설이 들어설 여지가 많아 향상 신규 개발시설에 대한 가능성및 그것이 기존상권에 유리한 것인지 불리한것인지등의 정보흐름을 놓쳐서는 안된다.
이외에도 배후세대의 특징도 중요하다. 실례로 서울 목동지역은 서울에서 강남지역 다음으로 집값이 비싸기로 유명한 동네이다. 하지만 상권형성은 오목교의 현대백화점 주변을 제외하고는 제대로 형성되어 있지 못하다. 거주자의 소득계층을 보면 전문직 샐러리맨들의 비율이 높아 월급이 오르지 않는 한 실질소득의 별 변화가 없고, 높은 교육열로 사교육비로 지출되는 돈이 많아 가처분소득이 크지 않기 때문이다. 배후인구나 유동인구가 풍부하되 가처분소득등 소비여력이 큰 계층이 몰려드는 상권이 이른바, 힘이 센 상권이고 발전가능성을 높게 쳐준다.
다섯째, 유동인구(流動人口)의 질을 따져 보라.
입지와 관련한 부분으로 독점세대수(배후세대)나 유동인구의 이동경로와 같은 동선파악은 매우 중요하다. 하루에 몇 명이나 다니는지, 새벽 아침 낯 저녁 심야시간대의 통행수의 차이는 얼마인지, 어느 연령층의 통행이 많이 이루어지고 있는지등을 요일별, 시간대 순으로 성별, 직업별을 구분하여 조사하는 게 필요하다. 유동인구는 많으면 많을수록 상권형성이 유리하기 때문이다.
서울강북의 대표적인 상권인 대학로 지역을 예로 들어보자. 유동인구가 풍부하고 대학생들과 젊은 직장인들의 소비성향이 높아 알짜상권으로 분류된다. 하지만 대명거리는 주류고객이 중고생이다보니 분식점등 중저가 업소 이외에는 영업이 썩 잘된다고 보기 어려운 곳이다. 하루 유동인구 30만명이라는 강남역의 경우도 1번출구에서 역삼역으로 이어지는 대로변과 이면도로는 대형 오피스건물로 포진되어 있어 평일점심 장사 말고는 상권이 활성화되어 있지 못하다. 이처럼 단순히 유동인구만 헤아릴 것이 아니라 보행자 패턴, 소비성향등도 함께 분석해야 한다는 뜻이다. 유동인구가 많아도 소위 유동인구가 머무르지 않고 흐르는 지역인 경우는 상권이 활성화되기 어렵기 때문이다. 따라서 단순히 유동인구가 많다는 이유로 비싼 가격을 주고 토지나 점포를 매입할 경우 낭패를 당하기 십상이다.
즉 유동인구보다는 유효수요가 더 중요하다는 뜻이다.
여섯째, 이면도로변도 꼼꼼히 살펴라.
대부분의 사람들은 당장 눈앞에 펼쳐진 주변의 업종이나 상권만을 본다. 그러나 대로변과 이면도로 업종의 구성 등을 살펴보는 것도 필요하다. 그래야 성장하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지의 판단이 수월해지기 때문이다.
보통 대로변은 임대료가 높다. 따라서 대로변은 높은 임대료를 감당할수 있는 유명 프랜차이즈, 패스트푸드, 커피전문점, 고급의류매장, 금융가, 특수클리닉 등 소위, 고수익을 내는 업종이 들어선다. 상대적으로 임대료가 저렴한 이면도로변에는 먹자골목 등 중저가음식점이나 중저가 의류점 등이 들어선다. 비교적 좋은 상권의 모습이다
그런데 대로변에 분식점 등 중저가 업종이 주로 들어섰거나, 들어서기 시작한 상권은 어떻게 해석해야 할까. 당연히 좋지 않은 상권이므로 피하는게 상책이다. 장사가 안 되어 임대료가 낮아지는, 따라서 低수익업종이 들어서는 쇠퇴하는 상권이라 판단해도 무방하기 때문이다.
반대로 경우도 생각해 보자.
분식점등이 대로전면을 차지하고 있다가 유명브랜드의 의류, 패스트푸드점 등으로 교체되기 시작하는 지역이라면 상권력이 커지는 것으로 해석해볼 수 있다. 예컨대 영등포 역전 후면에서 양평동 방향으로 이어지는 상권의 경우에 여기에 해당된다.
상가투자자는 상권흐름의 변화를 살펴보기 위해 항상 자신이 보유한 곳이 어떤 업종들로 변화하고 있는지 등을 주기적으로 살펴볼 필요가 있다는 뜻이다.
“좋은 상가”를 만나는 법 10가지
전체적인 상권파악이 끝났다면 그 안에서도 목이 좋은 곳의 상가를 찾아내려는 노력이 필요하다. 좋은상가 만나는 법 10가지를 소개한다
첫째, 가시성(可視性)과 접근성이 좋아야 한다.
아파트는 동일한 입지 내의 유사한 면적이면 가격의 차이가 크게 벌어지지 않는다. 반면에 상가는 다르다. 동일건물이라도 금융기관, 학원, 병원등 특수목적 업종을 제외하고는 사람들은 2층 이상 올라가는 것을 선호하지 않는다. 때문에 1층의 전면상가 가격이 가장 높게 형성되는 것은 당연하다. 진입도 용이하고 가시성도 높기 때문이다. 특히 근린상가는 지나다가 눈에 보이기 때문에 들어가는 경우가 많다.
둘째, 주변에 영업을 방해하는 시설이 있는가 살펴봐야 한다.
인근에 대형할인점이 있는 경우는 호프집 등 대형할인점에 들어서지 않는 업종 일부만 제외하고는 대부분의 업종이 타격을 입는 경우가 많다. 심지어는 인근의 아파트내 상가까지도 악영향을 입힌다. 외에도 경쟁상권이 폭넓은 지역, 집객효과를 줄만한 시설이 없어 사람들이 모이지 않고 흩어지는 곳, 외진 느낌을 주어 보행동선이 끊기는 골목 등은 피하여야 한다.
셋째 노점상이 많은 곳을 선택한다.
노점상은 생존본능에 의해 유동인구가 풍부하며, 사람들의 접근이 쉽고 소비하기가 좋은 자리를 찾는 힘이 있다. 노점이 많이 모인 곳 위주로 점포를 물색하면 좋은 상가를 찾기 위한 시간을 절약하면서 무난한 점포를 구할 수 있다.
넷째, 주변에 유명패스트푸드점이 있는지 살펴라.
유명브랜드가 입점한 지역은 대체로 상권내 일급지란 의미이다. 집객력이 우수한 유명브랜드의 입점이 해당상가를 포함한 주변 상가건물의 임대가격과 건물가격 상승을 촉발하기도 한다. 실제로 유명한 프랜차이즈 본사는 위치가 좋지 않으면, 즉 홍보효과가 떨어지므로 점포개설 허가를 내주지 않는 경우도 허다하다. 금융기관, 영화관등의 입점도 유사한 영향을 미친다.
다섯째, 빈점포가 없는 상가를 선택하라.
공실이 나는 상가는 장사가 안되고 가치없는 상가다. 1층의 경우는 대개 공실이 나지 않는다. 따라서 공실여부는 1층만 살펴볼 것이 아니라 2층이상의 점포를 살펴보는 것이 더 정확하다. 예컨대 기존상가의 경우 전체 점포수 대비 20~30% 정도 공실을 보인다면 상가투자는 일단 피하는 게 좋다.
여섯째, 권리금이 형성된 상가를 택한다.
권리금이 존재한다는 것은 영업이 잘된다는 의미여서 상권력의 가치도 높다고 볼 수 있다. 권리금은 통상 1년간의 영업 순이익을 의미하기 때문이다. 따라서 권리금과 월세가 꾸준히 오른 지역이 비싸더라도 상가로서의 가치는 높다고 할수 있다.
일곱째, 대형백화점 옆을 택하라
백화점에 유입되는 사람들은 비교적 중산층이상의 구매력이 높은 편이다. 때문에 인근에 위치한 중소형상가들도 수혜를 입는 경우가 많다. 랜드마크기능이 있어 위치를 인지하는데 유리하고, 상권형성 및 상가가치 높이기에도 유리하다.
여덟째, 단독주택, 다가구, 다세대, 연립, 아파트가 혼합된 지역을 택하라.
여러 유형의 주거양식이 혼재된 지역의 경우는 인구밀도가 높고 세대수도 많은 편이다. 다양한 계층이 존재하고 있어 장사도 잘된다. 따라서 이런 지역의 근린상가는 안정적인 수익을 얻을 수 있다.
아홉째, 교통여건이 개선되는 곳을 택하라.
새로운 도로가 예정된 곳, 지하철 노선이 개통예정지역, 환승역세권등이 좋다. 유동인구증가와 접근성을 높여주는 것은 상가의 매출과 이익까지 올려주는 역할을 한다.
열째, 부가가치 창출이 가능해 보이는 상가에 투자하라.
낡은 상가를 증축, 개축, 재축을 포함하여 건물의 외관이나 내부수리로 가치를 높일 수 있을까. 역세권의 위치가 좋은 입지라면 리모델링을 통해 가치를 높이거나, 주택일 경우는 사무실, 음식점등 근린생활시설로 변경하여 부가가치를 창출 할 수도 있다.
“나쁜상가” 를 피하는 법
좋은 상가가 있다면 나쁜 상가는 무엇일까.
주인이 자주 바뀌는 상가, 언덕배기의 상가, 밤에 외진 느낌 또는 쓸쓸한 느낌을 주기 쉬운 상가, 맞은편에 상가가 없는 편도상가, 바로 도로등으로 연결되어 배후가 없는 상가, 가시성 확보가 어려운 육교 아래 상가, 대형할인점이 200~300미터 안에 들어서게 되는 상가, 유동인구가 통과하는 지역상가, 단지출입구가 여러 개 있어 사람이 주민들이 흩어지는 아파트상가, 상권범위가 넓어서 집객요소가 없는 지역내 상가등이 대표적이다.
그리고 개벌점포가 아닌 상가건물 매입시에는 건물의 노후화 여부도 중요하다. 재개발지역 편입등의 호재 혹은 리모델링의 계획등이 없는데, 상가건물의 노후화 및 제반증설 추가부담등 별도비용이 크게 발생할 가능성이 높을 경우 수익성은 감소할 수밖에 없다. 포기하는 게 좋다는 얘기다. 자칫 매매비용의 10~20%가 보수비로 들어갈수 있기 때문이다. 이같은 물리적, 기술적 분석은 건축구조기술사등 전문가와 동행하여 육안검사, 예비검사등을 하는게 좋다. 이때 중점을 두어야할 할 부분은 내부설비의 노후화 정도, 벽에 금이 가지는 않았는지, 누수되는 곳은 없는지등을 살펴보는 일이다.
분양상가 매입시 포인트 & 주의사항
업체는 상가를 분양하기만 하면 끝이지만, 상가투자자는 그때부터가 시작이다. 상가 분양광고는 불리한 정보는 숨긴 채 공급자 위주의 유리한 정보만을 부각시키는 경향이 강하다. 분양상가 매입시 주의해야 할 부분들을 중심으로 알아보자.
첫째, 실투자금을 반드시 확인하라.
소액의 자금만 있으면 대출을 받고, 월세를 놓아 이자를 갚으면 된다는 말에 쉽게 솔깃해진다. 하지만 대출금을 갚다보면 실제로는 손에 쥐는 것이 하나도 없을 수 있는데다, 공실까지 난다면 오히려 손실을 입을 수도 있다. 적어도 70%이상 의 자금력을 동원할수 있을 경우 투자하는 게 바람직하다.
둘째, 분양대행사가 제시하는 상가수익률을 100% 신뢰하지 마라.
상가수익률에 대해 분양률을 높이기 위해 뻥튀기를 하는 경우가 많다. 전면부의 1층에서나 나오는 수익률을 전체의 수익률인 양 과장하거나 공실률을 고려하지 않은 수익률 등을 내세우는 경우도 많다. 고분양가 일수록 그 정도가 심하다. 그럴 때는 자신이 임차인이라고 가정을 한 뒤 그 임대료 수준을 맞춰줄 수 있는지를 따져봐야 한다. 고분양가는 임대료에 전가될 수밖에 없는데 임대료가 올라가면 수익성을 맞출 수 있는 업종이 제한되기 때문이다. 분양상가의 적정가격은 인근 지역 혹은 유사지역의 임대료 수준과 공실률 정도 등을 통해 스스로 검중해보는 게 필요하다.
특히, “몇 년간 임대수익률 몇 % 보장” 등 이라고 분양하는 경우라도 보장기간 종료후에도 동일한 또는 그이상의 임대수익이 가능한지 반드시 따져보아야 한다.
셋째, 신도시나 택지지구 등은 상권활성화 여부를 확인후 투자하라.
신도시 입주자 등의 경우 대부분 대출금을 안고 있는 경우가 많아 생각만큼 소비여력이 크지 않다. 또한 상권의 활성화 전까지 보통 3~5년 정도의 기간이 소요되기 마련이다. 입주초기에는 공실도 흔하고 상권 형성이 미진해 임대료도 낮게 형성된다. 그러다 옆에 대형할인점이라도 들어와 버리면 기대치만큼 근린 상권이 활성화되지 않을 수 있다. 분양받으려는 상가 주변에 빈 땅이 있다면 용도가 무엇인지 파악하는 것이 필요한 이유이기도 하다.
넷째, 등기 분양일 경우는 소유권 이전등기가 가능한 건물인지 확인하라.
현장방문과 함께 토지등기부등본과 건축허가서, 분양신고번호 등을 직접 확인해야 한다. 일부를 불법으로 증ㆍ개축하여, 관할 행정관청의 집합건축물대장에 등재되지 않았을 경우는 소유권 이전 등기가 불가능하다.
다섯째, 임대분양은 시행업체의 능력을 꼼꼼하게 따져야 한다.
임대분양이란 계약기간 동안만 사용권을 얻는 분양방식이다. 소유권이 인정되지 않는 만큼 등기분양보다는 목돈이 필요치 않고 상권확보를 위한 홍보 등을 회사에서 대행 또는 총괄하고 있다는 부분이 장점이다. 따라서 처음 장사를 하거나, 자금 사정이 넉넉지 않은 실수요자들이 주로 선호하는 편이다. 하지만 상권이 활성화 되지 않을 경우 운영수익은 커녕 임대조차 잘 나가지 않아 관리비만 부담하는 사례도 많다. 해당 업체가 과거에 상가활성화의 성공경험이 있는지, 상가운영능력이 있는지 여부가 관건이다.
여섯째, 불필요한 부가비용의 전가 여부를 살펴야 한다.
‘상가개발비’ 명목의 광고전단지·이벤트등의 홍보비와 시설비를 무리하게 전가시키지는 않는지등도 살펴봐야 한다. 공실이 있을 경우 입주업체가 전체 관리비를 부담하는지 여부도 살펴볼 일이다.
일곱째, 모호한 것들은 계약서에 모두 명시하라.
입점예정일과 지체보상금산정 관련 사항, 준공시점, 확정수익에 관련사항의 꼼꼼하게 체크도 필요하다. 이러한 조항들은 모호할 경우 자칫 억울하게 피해를 입고도 보상을 받거나 항변할 길이 없다. 때문에 가급적 모든 사항은 구두상의 말이 아니라 계약서에 확실하게 명시해두는 것이 후일에 대비하는 안전한 방법이다.
관심을 가질만한 성장상권 혹은 유망상가
-전국의 신성장상권은 어디인가.
경기예측을 보면 올해에 이어 내년에도 경제전망은 어둡다. 경기에 민감한 상가시장침체 지속도 불가피해 보인다. 상가불황이 계속되는 가운데 내년도엔 수익성이 좋은 상가와 그렇지 않은 상가, 대형상가와 영세상가, 대도시 중심권상가와 지방상가등의 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상된다. 일반 투자자 입장에서는 더욱 신중하고 보수적인 투자자세가 요구된다는 말이다.
그렇다면 경기침체기, 상가불황기에 투자할만한 상가는 과연 없는 것일까.
먼저, 상대적으로 경기에 둔감하면서 수요가 안정적인 역세권이나 택지개발지구 내의 소형아파트 밀집지의 근린상가, 중심상업지구 내의 상가 등과 개발호재를 지닌 재개발이나 택지개발지 등에 편입되는 상가, 대도시 중심상가등을 생각해볼 필요가 있다.
이를테면 서울의 경우, 청개천이 복원된후 그리고 강남역에 삼성타운이 들어선 이후 주변상가가격및 상업지 땅값이 2배 이상 뛴 사례를 보자.
한편, 마곡~가양~양화~여의도를 잇는 한강르네상스경제거점 지역이나 고밀도, 복합개발이 계획된 역세권의 용적률이 낮은 가로변상가, 근린상가도 주목 대상이다.
준공업지에서 주거지역으로 탈바꿈되는 영등포, 구로, 금천, 성수지구 등 준공업지역등도 눈여겨볼 대상이다. 실제로, 서울지역의 역세권근린상가의 경우는 도심역심권의 고밀도개발 계획과 맞물려 매물이 귀한 상태다.
집창촌에 이어 서울등 수도권, 특히 도심에 위치한 재래상가도 폭발력이 큰 편이다.
그리고 수도권이나 부산, 대구 광주등 대도시의 택지개발지예정지의 생활 근린업종인 근린상가는 경기와 무관하게 수요가 안정적인 편이다.
중소 지방도시 상가는 창원, 김해, 거제, 군산, 여수등 교통의 요충지, 관광과 산업도시로 성장해나가는 지역에 한정하는게 좋다. 세부적으로는 기차역, 시외버스터미날, 도청등 관공서가 위치한 곳등으로 압축하라. 대도시는 도심권과 부도심권, 역세권등으로 상권의 형성이 다핵화되어 가지만, 지방은 인구감소와 낮은 소득증가율등으로 한정된 지역위주로 상권이 형성되기 때문이다.
유형으로는 단지내 상가나 도심 테마형상가 혹은 복합쇼핑센터보다는 엔터테인먼트형 복합상가나 신도시(택지개발지구)내 근린상가를 우선적으로 권장한다. 최근에는 영화관등 엔터테인먼트산업과 쇼핑이 결합되어 집객요인이 높은 복합쇼핑몰이 각광을 받고 있다. 1998년 동대문밀리오레의 성공에 힘입어 한때 테마상가의 인기가 높았었다. 하지만 공급과잉과 중저가시장의 대형할인점, 홈쇼핑, 인터넷쇼핑 파워에 밀려서 고전을 면치 못하고 있다.
아파트상가등의 경우도 대형할인점이나 인터넷쇼핑매체 등과 경쟁에서 자유롭지가 못한 실정이다. 아파트 상가의 경우 과거에는 배후주거지로 500세대 이상이면 된다고 하였다. 하지만 지금은 적어도 1000세대 이상을 배후주거지로 두고, 세대당 0.3평이하의 상가연면적이 희소성 측면에서는 유리하다.
그런 가운데 신도시나 택지개발지구내 근린상가는 비교적 안정적이다.
특히 부산정관지구, 광주수완지구, 아산신도시등 주택면적에 비해 상업지 비율이 매우 낮은 신규 택지개발지역의 상가는 미래가치와 희소가치가 높아서 월세 수익을 노리는 노년층, 주부들에게 안성맞춤이라고 하겠다.
아무튼 경기침체에다 금리인상, 시중의 신용경색이 나타날 가능성이 높은 시기에는 무리한 차입보다는 자기자본 비율을 높이는 전략이 바람직해 보인다
-서울지역 유망상권의 특징및 분석
-강남역상권
강남역상권의 하루 유동인구는 약30만 명이 넘는 초 대형급 상권이다. 대형업무 중심지로 유흥시설, 도서관, 학원, 주거지의 성격을 고루 갖추고 있는 소위, 직주근접형의 복합상권지역이기도 하다.
강남역의 핵심상권은 지하철6번출구 뉴욕제과 앞부분과 이면도로 주변, 지하철7번출구 SC제일은행 앞에서 시티극장앞 대로변과 후면블록이다. 최근엔 삼성타운의 영향으로 강남역 2번 출구의 후면도로주변이 빠르게 세력을 확장중이다. 지하철 9호선, 신분당선이 완공되면 양재역에서 신사역까지 연결되는 우리나라 최대의 상권이 형성될 것으로 예상된다. 지하철 9호선이 지나는 교보빌딩사거리 주변의 이면도로도 빠르게 변화하면서 월세, 매매가 모두 강세다.
<자료 부동산114>
- 명동상권
명동상권은 대한민국 패션의 제1번지, 백화점 및 쇼핑센터 밀집지역이다.
배후주거지가 없는 관계로 주변 직장인등 상주인구와 유동인구에 의해 유지되는 업무지구 상권이다. 명동상권은 남쪽과 북쪽으로 나뉜다. 남쪽은 아바타몰과 명동성당을 잇는 문화거리를 경계로 1·3번가, 중앙로 등으로 이뤄지는 쇼핑중심구역이다 반면에 북쪽은 외환은행 본점 및 중소 금융기관으로 이뤄진 업무중심 구역이다. 쇼핑구역은 주로 보세의류나 중저가의 잡화·화장품등 여성관련업종이 활기를 보이고 있다. 그런데 비해 북쪽은 업무중심지역으로 먹자골목등이 형성돼 있다.
<자료 부동산114>
- 건대역상권
지하철 2호선과 7호선의 환승역인 건대 로데오상권은 꾸준한 유동인구증가를 바탕으로 패션 업체들의 유통메카로 급부상중이다. 7호선 개통과 롯데백화점의 개점으로 인해 대학상권에서 복합상권으로 성장, 변모하고 있다. 화양사거리 방향 민중병원 횡단보도에 이르기까지가 상권의 핵심부이다. 주로 악세서리, 의류, 잡화, 화장품, 패스트푸드 매장등이 자리잡고 있다.
건대입구상권은 인근의 주상복합 완공예정과, 대형백화점의 입점이 맞물려 강북의 새로운 대형 거점상권으로 자리잡을 전망이다.
<자료 부동산114>
- 왕십리상권
유동인구가 주로 30~40대로 왕십리길, 전풍호텔뒤 이면도로, 로터리주변이 핵심상권을 형성하고 있다. 아직까지는 뚜렷한 집객요소를 지니고 있지 못한채 음식, 숙박, 유흥업등이 혼재된 상권이다. 하지만 서울 지하철 2호선, 5호선, 중앙선 3개 노선 이 교차하는 환승역인데다 2010년에는 분당선 왕십리~선릉 구간이 개통되면 4개 노선의 환승역으로 탈바꿈 된다. 중장기적으로는 풍부한 배후세대와 유동 인구를 갖춘 복합상권으로 대변신할 전망이다.
<자료 부동산114>
- 이대, 신촌, 홍대상권
신촌상권은 연세대학교, 서강대학교, 홍익대학교 등 종합대학교가 밀집해 있고, 지하철 2호선과 국철 경의선이 지난다. 그런데 이러한 신촌상권이 이대상권 및 홍대상권과 합쳐지기 시작했다는 점을 주목하자. 신촌상권은 1990년대 들어 그랜드마트, 현대백화점이 차례로 들어서면서 대형 역세권과 대학가 상권으로 자리매김하게 되었고 현대백화점인근, 신촌역연대쪽, 명물거리가 핵심상권이다.
홍대상권은 2000년대 당산철교 재개통, 양화로 주변의 오피스구역이 형성되면서 가속화되기 시작했다. 과거 학생중심 상권에서 직장인중심으로 상권력이 넓어지기 시작하면서 복합상권화 되고 있는 것이다. 신촌이나 지하철 6호선 상수역 방면으로 상권이 점차 뻗어나가는 모습이다. 홍대입구역에서 홍대까지가 핵심지역이다. 거대패션타운인 이대상권은 이대정문앞, 이대~신촌으로 이어지는 길 주변, 이대입구역 주변등이 핵심상권이다.
신촌민자역사등이 개발되고 있어 신촌을 중심으로 패션, 업무, 유흥업등이 어우러진 서울 서북부지역의 메머드급 상권으로 성장해나갈 것으로 전망된다.
<자료 부동산114>
- 종로상권
종각역과 종로3가, 종로 5가 일대를 아우르는 지역이다. 종각역을 중심으로 인근에 오피스빌ELD 밀집과 함께 수많은 어학학원들이 발견된다. 이 일대는 업무, 학원, 식음료, 귀금속도매등의 상권으로 복합상권화 되어가고 있으며, 제일은행, 종로타워, 서울극장, 국일관프라자대로변등이 핵심상권이다.
전면부와는 달리 이면도로지역에 슬럼한 상가들도 많다. 영세규모의 숙박시설, 노점상들도 많아 노후화된 느낌을 주지만, 서울시의 노점정비계획등으로 일대가 정리중이다. 청진동 청진구역 제1지구와 제2∼3지구, 제12∼16지구에 대한 정비계획안 이 통과 되면서 청진동 해장국 골목과 피맛길 일대가 고층 오피스 빌딩촌으로 탈바꿈중이다. 이로써 청진구역 총 19개 지구 중 9개 지구가 사업을 추진할 수 있게 됐다. 최고 23~24층 높이의 오피스빌딩등 도심에 연면적 33만2,000㎡의 업무ㆍ판매 시설이 새롭게 들어선다. 이에 따라 국내최대의 업무중심지인 광화문과의 연결성이 더욱 커질 것으로 기대된다.
<자료 부동산114>
- 양재역, 교대역 상권
양재역과 교대역 일대는 메인인 강남역의 하위(서브)지역이었다. 강남역 상권이 확대, 포화현상을 빚으면서 성장세를 맞는 지역이다. 양재는 교통의 요충지로 서울지하철 3호선, 경부고속도로 나들목(I.C), 남부순환로와 강남대로가 교차하고 있다. 경기도 남부지역인 성남, 분당, 용인등지와의 사통팔달한 교통의 요지라는 말이다. 역삼, 삼성 등 강남의 다른 오피스 상권과는 다르게 인근에 배후 주거지역이 넓게 자리하고 있다는 점도 양재역 상권의 특징이다.
양재역 상권은 남부순환로와 강남대로를 기준으로 구분된다. 양재역 5·6번출구 방향의 KFC·농협 일대와 지하철 역 3·4번 출구 은광 여중고 주변은 이 일대중 가장 발달한 상권이다. 그리고 양재역 1, 2번 출구 방향의 강남웨딩문화센터, 수협빌딩 뒤편으로도 상권이 형성돼 있다. 강남역상권과 연계성이 커지면서 향후 상권의 성장 가능성도 높여준다
교대역상권 역시 복합대형 상권으로 거듭나고 있다. 지하철역 출입구에 따라 네 블록으로 나눠진다. 배후주거지 수요층 보다는 인근에 밀집한 직장인들에 대한 의존도가 높은 오피스 상권이다. 신축중인 대형쇼핑센터와 아파트가 완공되면 거주수요의 증가와 함께 한층 업그레이드 된 상권으로 변화될 전망이다. 교대역 8번~4번출구 주변이 핵심상권이다.
- 압구정역, 압구정로데오상권
압구정역주변과 로데오거리는 아파트 밀집지역이면서 동호, 성수대교로 강북과 강남을 연결되는 교통 요충지이다. 때문에 많은 벤처기업과 은행, 증권사 등 금융권 사무실이 밀집돼 있어 소비수준이 높고 업종도 다양한 편이다.
로데오 상권은 10대와 20대 젊은층의 유동인구가 많고 주고객층을 이룬다. 반면에 압구정역 주변은 10대부터 30~40대의 직장인, 노년층의 지역 수요까지 포함된 광역상권이다. 압구정상권의 특징은 갤러리아 백화점 맞은편등에 성형외과가 많아 병원서비스업종의 밀집지로 유명하다. 평일과 주말에 관계없이 늘 유동인구가 붐비고 소비수준도 높다. 무엇보다 방학과 학기중의 매출 편차가 적고 다른 상권에 비해 경기에 크게 민감하지 않다는 것이 특장점이다.
<자료 부동산114>
- 잠실, 신천상권
지하철 2호선 개통으로 서울의 대표적 상권중 하나로 복합상권으로 진화하고 있다. 인근 아파트단지의 배후세대도 많지만 롯데월드, 잠실야구장등의 집객시설과 대형종합병원, 학교, 오피스와 관공서등의 밀집지로 전업종이 골고루 호황을 누리는 모습이다. 특히 롯데월드주변이나 잠실지하상가 상권, 방이 먹자골목상권은 활황세를 보이고 있다.
잠실, 신천상권은 잠실 일대, 한강 변의 문화·레저 공간과 연계되어 더욱 성장할 것으로 보인다. 특히 잠실 1∼4단지의 아파트 재건축과 지하철 9호선 개통, 제2롯데월드 건축시 이 지역 상권은 강남역에 버금갈 전망이다.
<자료 부동산114>
- 천호상권
강동구 최대상권으로 거듭나고 있는 중이다. 재래유통상가와 유흥가가 결합된 상권으로 점차 길동방향으로 세를 확장해나가고 있다.
<자료 부동산114>
- 영등포 상권
영등포역주변은 대형백화점들과 각종 식음료, 유흥·오락시설등으로 10대부터 40대에 이르는 다양한 연령층을 아우르는 서울 최대의 부도심 상권이다. 동시에 교통의 요지이다. 영등포시장과 로터리를 중심으로 발전하던 영등포상권은 1984년 신세계백화점, 1991년 롯데백화점, 1994년 경발 필백화점이 차례로 들어서면서 현재의 영등포역 일대로 그 중심지가 이동했다. 이때부터 서울 서남부최대상권으로 자리잡았다. 그러나 노후화, 슬럼화가 진행되고 있어 상권장악력이 과거에 비해 떨어졌다.
대형백화점을 중심으로 한 대로변 상권과 먹자골목 그리고 영등포시장 일대의 재래상권으로 나눠진다. 주거지역과 공업지역이 혼재하는 취약점의 극복 여부, 인근의 대규모 공장부지 개발 여부등이 변수이다. 그리고 영등포역~영등포시장로터리~영등포지하상가를 2010년까지 단계적으로 연결하게 되어 대규모상권으로 새로이 부상될 가능성이 높다. 서남권르네상스개발계획의 경인경제축으로 거듭날 경우 잠재적 가치는 높다.
<자료 부동산114>
- 대학로 상권
서울 강북지역의 대표적 상권인 대학로는 다양한 먹거리와 볼거리, 문화공간이 어우러진 도심속복합문화 구역이다. 10대부터 50대까지 폭넓은 수요층이 공존하는 거대상권이다. 대학로상권의 특징은 주변에 업무지가 별로 없다보니 저녁과 주말에 주로 활성화된다는 점이다.
대학로 상권은 크게 대로를 중심으로 마로니에공원과 판타지움(옛 농심가) 골목으로 나눠져 있다. 지하철 2번 출입구 앞에서 마로니에 1, 2길 초입까지가 핵심상권으로 분류될수 있다. 일각에선 다소 정체되는 현상이 나타난다고 하지만 특화된 문화특구란 점에서 잠재적 미래가치는 충분한 지역이다.
<자료 부동산114>
참고 1. 상가 구입방식의 구분
상가를 구입 방식에는 일반경쟁입찰, 내정가공개경쟁입찰, 선착순수의계약 등 세 가지가 있다. 여기서 내정가공개경쟁입찰은 일반공개입찰과 같은 방식이지만 상가 분양자가 각 점포별 가격을 미리 정해 놓는다. 단지 내 상가나 소규모 상가 분양 때 자주 사용되는 방식으로, 정해진 가격이 입찰 하한가라 생각하면 된다.
한동안 각광을 받았던 테마상가의 투자는 신중해야 한다. 서울 동대문 일대 패션몰 상가투자 열풍이 뜨거웠던 적이 있었다. 하지만 인기에 편승한 공급과잉과 저가공세를 펼치는 인터넷쇼핑몰 등의 영향으로 쇠락의 길을 걸으며 대거 경매로 넘어가버렸다. 그만큼 리스크도 크므로 테마상가에 투자할 경우는 신중해야 한다.
► 상가분양방식 구분
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특징 |
주 대상 | |
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등기여부 따라 |
등기분양 |
-소유권을 주므로 임대, 양도 등 재산권 행사 가능 -취득, 등록, 보유세 등 세금부과 |
단지내 상가, 근린상가 등 |
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임대분양 |
-사용권(보통 5년)만을 얻는 방식 -재임대 가능 |
쇼핑몰 등 | |
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면적에 따라 |
구분분양 |
-점포의 층, 면적, 업종, 분양가 등이 모두 다를 때 분양 방식 |
단지내 상가. 근린상가 등 |
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구좌분양 |
-점포의 크기와 모양, 분양가 등이 모두 똑같을 때 점포 위치구분 없이 분양 뒤 입점 때 위치 선정 |
테마상가, 쇼핑몰 등 | |
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지분분양 |
-건물 전체나 혹은 일부분을 하나의 업종으로 운영해야 하는 경우 일정 면적으로 쪼개 분양하는 방식, 향후 배당수익을 받음 |
영화관 등 특수 분양 |
►상가별 특징 및 투자요령
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특징 |
투자 요령 | |
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근린상가 |
-주택가, 역세권 등에 약국, 학원, 식당 등이 들어선 4~5층 건물 상가 -주거지 주변, 생활밀착형 업종들로 경기기복을 덜 탄다. -지역이미지 및 인식과 큰 상관없다. |
-주차장이 잘 갖춰진 곳이 유리하다 -전면부가 잘 보이는 상가가 좋다. |
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아파트 단지내 상가 |
-아파트 단지 내에 위치 -학원, 슈퍼, 세탁소, 미용실, 제과점, 야채·과일 가게 등 생활밀착형의 소형점포가 대부분 |
-아파트 가구수가 500가구 이상이 좋다. -단지 주변 상가와의 경쟁성을 고려 -상가의 적정연면적은 아파트 가구수 당 0.5평 이하가 좋다. 주변에 다른 상가가 있다면 0.3평로 기준 하향 적용해야 한다. 천가구라면 300~500평 규모 |
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주상복합 상가 |
-주상복합 건물 내에 위치 -단지내 상가와 근린상가 성격 혼합 |
-주변상권의 종류나 규모 등을 잘 따져보고 결정 |
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테마상가 |
-약재상가, 전자상가 등 전문상가 |
특화된 경쟁력의 유무 유동인구의 성격에 부합하는가 확인 |
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쇼핑몰 |
-백화점은 운영 주체가 점포의 80% 이상을 직접 소유ㆍ운영, 반면 쇼핑몰은 점포 대부분이 개인들에게 분양 |
-시행사의 마케팅 능력 확인 -유동인구가 풍부한지 확인 |
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