우리나라 부자들은 대부분 상가 건물 하나 정도는 갖고 있다. 이들의 취향은 모두 다르다. 아파트 단지 내 상가만 고집하는 부자도 있고, 근린상가만 찾아다니는 이도 있다. 상가투자 경력이 많은 이들은 자금력을 내세워 시행사로부터 초기에 테마상가를 매집하기도 한다.
그런데 이들에게는 공통점이 있다. 바로 남들이 쳐다보지 않는 침체기에 주로 투자한다는 것이다. 부자들이 침체기나 조정기에 투자하는 것은 이들의 투자 성향이 장기투자이기 때문이다. 장기투자로 이익을 극대화한다는 것이 부자들의 투자 패턴인 까닭에 값을 후려쳐 살 수 있는 침체기를 기회로 삼는 것이다.
일반인들도 남들이 쳐다보지 않고 시장에 싸늘함이 가득할 때 투자에 나서야 한다. 상가시장이 불타오를 때 흥분과 초조감에 휩싸여 비싼 값에 충동구매를 해서는 안 된다. 사람들이 잔뜩 흥분할 때 한 발짝 물러서고, ‘바겐세일’ 물건이 넘칠 때 다가서야 한다. 침체기에는 현장에 나가보면 시세보다 낮게 나온 매물이 널려 있다. 평소 같으면 찾아보기 힘든 A급 물건도 있다. 침체기에는 쉬쉬하며 뒤꽁무니로 내놓는 급매물이 많다. 침체기에 사려면 왠지 불안하지만 지나고 보면 큰 열매를 안겨준다.
남들이 엎드릴 때 현장에 나가라
새로 지은 상가는 입점을 앞둔 대규모 상가에서 매물이 쏟아질 때를 포착하면 된다. 좋은 상가는 침체기에 사서 오래 간직해야 대박을 터뜨릴 수 있다. 상가 경기는 돌고 돈다. 지난 3~4년처럼 시장이 호황일 때는 건물 값이 끝없이 오를 것 같았지만 결국 넘쳤기 때문에 제동이 걸렸다. 요즘처럼 시장이 바닥에서 허덕일 때는 부정적인 뉴스와 전망만 쏟아진다. 값이 계속 떨어질 것만 같은 불안감이 들기도 한다. 하지만 일정 기간이 지나면 어느새 바닥을 다지고 회목을 위한 발걸음을 한다. 이것이 상가 시장이다.
시장에서 실패하지 않으려면 시장이 순항할 때보다 폭풍우를 만났을 때 지혜로워야 한다. 가능성은 한쪽으로만 열려 있지 않다. 풍선은 계속 커질 수만은 없다. 때로는 바람을 빼야 한다. 너무 오르면 내려야 하고, 내릴 때가 있어야 오를 때를 준비할 수 있는 것처럼 시시도 그렇게 흘러가는 것이다. 시장이 뜨거울 때는 상가를 비롯한 부동산값이 계속 오를 것이라는 전망만 있더니, 시장이 얼어붙자 어두운 예측만 나돈다. 눈앞에 보이는 시황만 보면 시장에서 원하는 결과를 얻기 힘들다.
호황 뒤에는 반드시 침체가 오듯이 경제가 붕괴되지 않는 한 시장에는 늘 희망이 찾아온다. 시장 붕괴는 대부분의 사람, 정책 입안자들까지 방심하는 상태에서 발생 한다 .외환위기 때가 전형적인 사례다. 그러나 지금은 모두가 시장의 침체를 알고 있다. 오히려 너무 민감할 정도로 겁을 먹고 있다. 이러한 상황에서는 시장 붕괴가 현실로 나타나지 않는다. 허상으로 끝나고 만다. 위기를 알면 해법이 나오기 때문이다. 결국 모든 것은 시장 중심으로 회귀하게 돼 있다.
지금의 상가시장을 한마디로 간추리면 ‘투자심리의 급랭에 따른 매수세의 실종’이다. 정책과 규제에 따른 충격파가 워낙 커 투자심리가 굳었다. 외환위기 때처럼 급매물이다 손절매 매물이 급증해서라기보다는 매수세 약화에 침체의 원인이 있다. 시장의 펀드멘털인 금리 구조 등의 급격한 변화에 의해 동시다발적인 강한 매도세가 나오고 있는 것은 아니다.
상가 가격이 생각처럼 떨어지지 않는 이유
주가는 실물경기에 선행한다고 한다. 경기가 좋아진 뒤에 주가가 오르는 것이 아니라 주가가 상승하고 난 뒤에 경기가 바닥을 쳤다는 것이 확인된다는 뜻이다. 그 시차에 대해서는 시각이 여러 가지다. 경기 전환점으로부터 6~9개월 선행한다는 것이 다수 이론이다. 그러나 이것도 일치하지 않는 경우가 늘고 있다. 세계경제가 글로벌화 하고 주식시장에 선물 옵션 등 파생상품이 워낙 많이 등장하다 보니 주가가 경기에 선행한다는 공식이 꼭 들어맞지는 않는다. 경기변동과 함께 가기도 한다. 다만 주가가 경기에 후행하지 않는 것만은 분명하다.
그러면 상가 가격은 실물경기와 어떤 관계가 있을까? 부동산 경기는 실물경기의 터닝 포인트(변곡점)보다 1년 정도 늦게 움직인다는 것이 그동안의 정설이었다. 부동산 경기는 주식 값이 경기 전환점에 앞서 6개월 먼저 움직인 뒤 경기가 돌아서는 것이 확인된 다음 1년 뒤에야 비로소 움직인다는 것이다. 주식시장보다 1년 6개월가량 늦게 반응한다는 논리다. 실물경기가 상승국면에 들어서고 경기가 좋아지면 부동산을 사려는 이들이 늘어 거래가 활기를 띠고 값이 오른다는 것이다.
기업은 경기가 풀려 실적이 나아지면 기업 활동에 필요한 땅이나 건물을 사들인다. 사무실 임대수요도 늘어난다. 결국 실물경기는 시차를 두고 부동산의 구매력을 자극한다. 실물경기는 부동산값의 오르내림을 판가름하는 중요한 잣대인 것이다. 그렇다고 부동산 시장이 꼭 실물경기에 후행하는 것은 아니다. 시중에 돈이 넘칠 때는 경기가 좋지 않아도 돈의 힘으로 상가 등 부동산값이 움직이기도 한다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 투기적 자금이 부동산시장을 기웃거리기 때문이다. 2001~2003년 상반기에 펼쳐진 과열국면이 하나의 예다. 이때는 실물경기가 썩 좋지 않았는데도 급등세를 보였다.
부동산 시장이 침체를 맞고 있는 2004년 하반기 이후의 상황을 보자. 권리금과 월세가 떨어졌다. 월세를 못 내는 점포도 많다. 그런데도 상가 가격은 생각처럼 많이 떨어지지 않는다. 일부 신축 상가는 값을 몰래 깎아주기도 하지만 서울 강남권 등 인기 지역의 상가 건물은 값이 요지부동이다. 특히 100억이 넘는 대형 상가는 매물이 거의 나오지 않는다. 부자들이 상가를 틀어쥐고 내놓지 않아서다. 경기의 순환을 확신하는 부자들은 경기가 1~2년간 헤맨다고 해서 쉽사리 가치 있는 물건을 내던지지 않는 것이다. 부자들은 오히려 난세를 최대의 기회로 활용하는 속성이 있다.
부자들이 상가 쪽으로 움직이고 있다
시중 금리는 한 자릿수의 절반도 되지 않는다. 1억 원을 은행에 넣어둔댔자 한 해에 받는 이자는 세금 떼고 4백만 원이 채 안 된다. 물가가 1년 동안 4% 이상 오르는 판이니 실질금리는 마이너스나 다름없다. 그래도 부자들은 은행을 찾는다. 만족해서가 아니다. 재산의 일부는 포트폴리오(자산의 배분) 차원에서 은행에 맡겨둔다. 짧은 기간에 탄력적으로 굴려야 할 돈은 입출금이 자유롭고 이자가 일반 예금보다 높은 머니마켓펀드(MMF)에 넣는다.
남은 돈으로는 투자를 한다. 이때 부자들이 반드시 투자 항목에 놓는 것이 있다. 바로 상가다. 상가의 매력은 여러 가지다. 매월 일정한 임대수익을 안겨준다. 경기 침체기에는 임대료를 많이 받을 수 없어 수익률이 낮지만 경기가 살아나면 은행이자와 비교할 수 없는 임대수익을 가져다준다.
또 값이 오르면 자산가치가 커진다. 정부 규제도 땅이나 아파트보다 덜하다. 그래서 상가를 ‘수익형 부동산’이라 부른다. 상가투자의 매력에 빠진 사람은 아파트나 땅은 투자의 후순위로 친다. 아파트나 땅도 부자들의 투자 목록에는 기본으로 들어 있다. 그러나 선호도는 상가에 뒤진다. 아파트는 규제가 많아 귀찮다. 땅은 호가가 올라봐야 거래가 안 되면 골칫거리다.
물론 수익이 큰 만큼 위험이 도사린다. 주택시장 규제로 갈 곳 없는 시중 자금이 상가로 몰리면서 일부 상가에는 거품이 붙었다. 잘못 고르면 값이 오르기는커녕 임차인을 구하지 못해 비워둔 채 마음고생을 해야 한다. 분양사기를 당해 소중한 재산을 통째로 날리기도 한다.
변수도 적지 않다. 상가는 경기 흐름과 밀접하다. 경제성장률, 소비성향, 상권변화 등을 살펴야 한다. 내수경기 침체가 길어지면 소비가 줄어들고 장사가 안돼 임대료가 내려간다. 빈 상가도 늘어나낟. 상가의 투자가치는 당연히 떨어진다.
상가에 투자하는 부자들은 이러한 변수를 잘 안다. 알기 때문에 두려워하지 않는다. 오히려 이를 기회로 삼는다. 침체기가 아니면 나오기 힘든 우량 물건을 헐값에 낚아챈다. 그들은 회복기를 준비한다. 소비 침체는 위험이자 기회다. 내수경기가 살아나 장사가 잘 되면 권리금과 임대료가 오르기 때문이다. 부자들이 불황기에도 우량 상가에 눈독을 들이는 것은 이런 까닭이다.
근린상가는 우리 옆에 있다
동네에 건물 형태로 따로 들어선 상가는 대부분 근린상가다. 근린은 생활권에 가까이 있다는 뜻의 건축법 용어다. 근린상가란 약국․학원․병원 등 실생활과 관계있는 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이다. 면적이 일정 규모를 넘지 않는 상가, 예컨대 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1천㎡ 이하인 상가를 말한다. 이보다 큰 규모의 상가, 즉 시장이나 백화점 등은 건축법상 판매시설로 분류된다.
근린상가는 갈수록 대형화, 전문화하는 추세다. 도심에서는 역세권이나 사무실 밀집 지역, 대학가나 신도시의 경우 아파트 단지가 밀집된 지역에 근린상가가 많다. 새로 택지 개발하는 곳은 택지지구 안에 상업용지를 공급해 근린상가를 유치한다. 용적률에 따라 차이는 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 수십 개씩 모여 대형 상권을 이룬다.
근린상가는 입지 여건과 배후 인구에 따라 매출과 임대료가 다르다. 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가일수록 좋다. 초기 수익률은 단지 내 상가보다 떨어지지만 시간이 지날수록 상권이 안정되고 값이 오른다.
돈버는 근린상가
-권리금이 적절히 붙은 곳이 유망하다
-큰 상가는 쪼개서 수익률을 높인다
-대표 상권을 골라라
-동선에 따른 유동인구가 많아야 한다
-유명 프랜차이즈, 패스트푸드, 커피전문점 옆이 좋다
-주변 대형 상가와의 경쟁관계를 고려하라
근린상가는 대로변, 역세권, 아파트 단지 주변이 인기지역이다. 최근에는 택지개발지구 내 근린상가가 주목받고 있다. 수천 가구의 주민을 고정고객으로 갖고 있어서다. 다만 상업용지 비율이 높아 상가 공급이 많은 지역은 상권의 중심권이나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 돼 빈 상가가 늘어날 수 있다. 따라서 근린상가는 목이 성패를 가름한다. 같은 값이면 중심지역이나 아파트의 주 통행로 등 그 지역의 대표 상권에 있는 근린상가를 골라야 한다.
택지개발지구의 근린상가를 보면 대로변에는 금융가, 학원가, 병원가, 이면도로변에는 음식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 결국 택지개발지구의 경우 대로변은 주간 상권, 이면도로는 야간 상권에 맞는 근린상가 배치가 좋다. 상가는 수익률에 기초해서 가격을 평가해야 한다. 보통 연 수익률 6% 이상이면 투자하기에 무난한 근린상가다. 9% 이상이면 우량상가다.
돈 되는 근린상가 잡는 법
1. 첫째도 목, 둘째도 목이다
근린상가는 택지개발지구에 있거나 일반 대로변에 있다. 다른 상가와 경쟁관계에 있을 수밖에 없다. 따라서 목이 경쟁력이다. 사람이 모이는 상권을 찾아야 한다. 상가 주변에 인구가 많고 사람이 자주 다니는 곳일수록 좋다. 다시 말해 동선이 좋아야 한다. 가만히 보면 스타벅스 커피전문점 등 좋은 업종은 죄다 좋은 상권에 몰려 있다. 이는 무엇을 말할까? 목이 가장 중요한 투자의 포인트라는 뜻이다.
2. 지하철역 주변의 역세권, 대로변 근린상가를 잡아라
상가투자 경험이 없는 이들일수록 오가는 사람이 많은 곳이 안전한 투자처다. 이런 곳은 이미 검증이 돼 매매가와 임대료가 비싸다. 그만큼 수익률은 낮다. 그래도 초보자에게는 괜찮다. 수익률은 낮지만 실패 확률도 적기 때문이다.
그러면 역세권 중에서 수익률이 높은 곳은 어디일까? 지금은 역세권이 아니지만 앞으로 역세권으로 바뀌는 곳이다. 이런 곳은 값이 덜 올라 있다. 부동산은 눈에 보이는 결과가 나와야 사려는 사람들이 본격적으로 몰린다. 역사가 들어선다는 사실이 이미 알려져 있더라도 아직 개통이 안 된 곳은 상가 값이 덜 오른 경우가 많다. 이런 곳을 미리 공략하면 큰 수익을 올릴 수 있다.
하나만 들어보자. 2007년 개통 예정인 지하철 9호선 역세권 주변이다. 최근 몇 년 간 값이 꽤 올랐으나 아직 갈 길이 멀다. 잘 찾아보면 숨은 진주가 적지 않다 .
9호선 주변을 강서구라고 하찮게 보면 안 된다. 9호선은 아직 부동산 투자가 폭넓게 형성되지 않은 강서구와 부동산시장에서 이미 입증이 된 여의도와 강남을 잇는 황금 노선이다. 노선을 찬찬히 보면 거의 직선이다. 다른 노선처럼 빙빙 돌아가지 않는다. 따라서 강서에서 9호선을 타고 강남까지 가는 시간이 짧다.
강서구는 등촌지구, 가양지구, 방화지구, 화곡동 등에 걸쳐 집들이 많다. 주거 밀도가 높다. 그런데도 지금은 지하철은 5호선만 있다. 9호선이 뚫리면 서울 경제의 중심지인 강남과 바로 연결된다. 위치만 한강 이남에 있는 것이 아니라 명실 공히 강남권이 되는 셈이다. 게다가 서울은 지하철 공사가 거의 끝났다. 9호선 개통만 남겨 두고 있다. 서울에서 마지막 남은 역세권이다. 9호선 개통 후에는 주변 상권이 황금 노선으로 떠오를 것이다.
3. 퇴근길 상권을 보라
사람들은 거의 퇴근 때 물건을 산다. 따라서 출근 때보다 퇴근 때 북적거리는 상권이 좋다 .이런 곳에 있는 근린상가의 가치가 높다. 소비자들은 편한 것을 좋아한다. 도로의 너비가 넓고, 차가 많이 오가면 소비자들은 살 물건이 있어도 길 건너기를 꺼린다.
4. 적절한 권리금은 주라
권리금은 영업권이다. 권리금이 붙어 있다는 것은 무엇을 말할까? 장사가 잘된다는 뜻이다. 상권이 좋으면 권리금이 붙는다. 권리금이 없으면 처음에는 투자비용이 적게 들어 좋지만 임대가 안 돼 빈 점포가 생길 위험이 커진다.
물론 권리금이 지나치게 높으면 그만한 가치가 있는지를 따져봐야 한다. 주변 임대료와 상가의 매출 등을 따져 권리금이 너무 많이 붙어 있으면 발을 빼는 게 안전하다. 권리금이 없어도 사야 하는 상가도 있다. 분명히 권리금이 붙을 만한 상가인데, 경기가 나쁠 때도 간혹 상권 형성이 되지 않아 권리금이 없는 경우가 있다. 이런 상가 중 장래에 상권 형성이 확실하게 기대되는 곳은 과감히 투자해도 된다.
5. 주변에 노점상이 있는지를 살펴라
흔히 노점상이 있으면 상가에 타격을 줄 수 있다고 여길 것이다. 그러나 그렇지 않다. 노점상이 자리 잡고 있는 곳은 그 지역에서 가장 목이 좋은 곳인 경우가 대부분이다. 노점상이 주변 상가의 매출을 갉아 먹는 것은 극히 일부분이다. 오히려 사람들을 불러 모으고 상권을 살리는 역할을 한다. 노점상가 상가는 알고 보면 공생관계다.
6. 상가가 들어선 모양이 예뻐야 한다
사람들이 움직이는 라인, 즉 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋다. 상가의 앞면이 길고 뒤로는 좁아야 한다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많다. 앞이 넓어야 소비자들이 쉽게 볼 수 있다. 얼굴 면적이 커야 잘 보인다는 말이다. 이런 상가는 장사가 잘 된다. 임대료를 많이 받을 수 있고, 빈 점포도 안 생긴다. 나중에 팔 때 당연히 값을 후하게 받을 수 있다.
7. 신도시에서는 소형 상가를 조심하라
상가투자는 '경쟁력을 갖춘 상가'를 고르는 작업이다. 경쟁력 있는 상가란 주변 상가보다 손님을 더 많이 끌어들이는 상가다. 주택가에 있는 근린상가는 경쟁력을 해치는 주변 상가가 많지 않다. 하지만 신도시에 있는 근린상가는 다르다. 바로 옆에 대형 백화점과 할인점이 수두룩하다. 근린상가가 이들 골리앗과의 싸움에서 이기려면 뭔가 달라야 한다. 이른바 차별성이다. 백화점이나 할인점에 없는 업종이 들어선 상가가 안전하다. 음식타운 등 전문상가가 모여 있는 곳이어도 괜찮다. 같은 값이면 그 지역의 대표 상권에 있는 대규모 상가가 안전하다. 주차시설이 잘 돼 있고, 대형 주차장에 인접한 상가여야 함은 물론이다.
8. 층마다 특성에 맞는 업종을 들여야 한다
노래방을 1층이나 2층에 들이면 장사가 잘 안된다. 장사가 잘 안 되면 임대료가 내려가고 점포의 값이 떨어진다. 노래방은 지하층이 낫다. 이처럼 1층은 패스트푸드, 편의점, 약국이 좋다. 2층은 커피숍, 미용실이 유리하고, 3층 이상은 학원이나 병원, 의원이 무난하다.
9. 상가를 분양 받을 경우에는 때를 잘 골라야 한다
분양을 받는다면 초기에, 임대는 입점 6개월 전후가 괜찮다. 목이 좋은 상가라고 판단되면 분양 초기에 좋은 위치의 상가를 선점해야 한다. 임대라면 상권이 어떻게 바뀌는지를 지켜보고, 입점 6개월 전후에 계약하는 것이 안전하다.
10. 시행사를 점검하라
시행사는 상가를 짓는 업체다. 흔히 건설업체가 짓는다. 흔히 건설업체가 짓는다고 알고 있지만 공사는 건설사가 하고, 시행은 땅을 사들인 업체가 따로 하는 경우가 더 많다. 분양률을 높이기 위해 널리 알려진 건설사의 이름을 빌리는 것일 뿐이다.
시공사는 단순히 돈을 받고 공사만 해주지만 시행사는 사업의 모든 것을 책임 진 회사다 .다라서 시행사가 부도가 나거나 분양 대금을 빼돌리면 계약자들은 큰 손해를 보게 된다. 이를 막으려면 시행사의 인지도나 경험을 알아보아야 한다. 신용도가 높은 회사일수록, 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리하다. 물론 일반인들이 이를 알기란 쉽지 않은 일이다. 상가를 분양 받을 때 알 수 있는 정보는 광고나 유인물이 전부이기 때문이다. 그러나 시행사가 돈을 빌린 금융기관이나 건설사를 통해 알아보면 어느 정도 시행사의 건전성 여부를 가늠할 수 있다.
상업용지 비율이 낮은 곳이 투자의 맥이다
아파트 단지 내 상가가 여전히 인기가 있지만 값이 만만찮다. 대부분의 분양을 입찰로 하기 때문이다. 낙찰가가 올라가 실제 투자 수익은 그리 높지 않다. 정작 상가가 완공된 뒤에는 상가의 가치가 떨어져 애를 먹는 수가 있다. 앞으로도 단지 내 상가의 수익률은 떨어질 수밖에 없다.
이에 비해 택지지구 상가는 안정성이 높은 편이다. 요즘 대규모 택지개발지구의 근린상가로 투자자들의 발길이 옮겨가고 있는 것도 이런 맥락이다. 택지지구에는 많은 아파트가 입주해 주민들이 지역안에서 소비를 해결하기 때문에 자체 상권이 형셩된다.
단지 내 상가는 업종이 한정 돼 있다. 반면 근린상가는 업종이 다양하다. 목만 잘 고르면 꽤 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 택지지구 내 근린상가는 상업용지 비율이 작은 곳을 고르는 것이 투자의 맥이다.
예컨대 경기도 분당 신도시 백궁, 정자지구의 근린상가를 보자.
이곳은 주상복합 아파트들이 대거 입주해 인구가 늘었다. 또 판교신도시 개발예정지와 그리 멀지 않다. 또 서울에서 사옥을 옮기는 기업들이 많다. 부동산 수요가 늘어난 것이다. 신도시 안에 이미 백화점과 할인점 등이 있긴 하나 백궁, 정자지구 배후의 인구를 감안하면 새로운 상권 형성의 잠재력이 크다고 할 수 있다.
2005년부터 시범단지를 필두로 아파트를 분양할 경기도 판교 신도시와 2007년까지 아파트 4만여 가구가 들어서는 경기도 화성 동탄 신도시도 근린상가투자에 관심을 가질 만하다. 소규모 택지지구 중에서는 경기도 수원 매탄지구, 용인 상갈지구와 구갈지구, 구리 토평지구 등의 근린상가도 눈여겨볼 필요가 있다. 대단위 택지개발지구나 신도시의 경우 진출입로 주변 상권이 좋다. 진출입로 뒤의 상권도 음식타운 등의 전문 상가가 들어서기에 알맞다.
분양가와 공급 물량은 체크 포인트 1순위
택지지구 내 근린상가에 투자할 때는 상업용지의 공급 물량을 체크해야 한다. 아무리 좋은 택지지구라도 상가 공급이 너무 많으면 일단 투자는 보류하라. 이런 곳의 근린상가를 구입한다 해도 철저히 A급 상권으로 눈을 좁혀야 한다. 상가 물량이 많은 곳은 사람들이 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 분명하기 때문이다. 구입비용이 더 들더라도 A급 상권이 안전하다.
분양ㄱ도 살펴야 한다. 택지지구 내 근린상가가 좋은 투자처이지만 갈수록 분양가가 높아지고 있어 예전처럼 아무 상가나 골라서는 수익을 내기 힘들다. 예컨대 경기도 용인 죽전지구, 화성 태안지구, 파주 교하지구, 남양주 호평, 평내지구 등의 근린상가분양가는 평당 2천 5백만원을 넘는다. 어떤 상가는 평당 3천만 원 이상인 곳도 있다. 20평짜리 근린상가를 산다면 투자비용은 5억원이 족히 넘는다. 이들 지역의 추정 임대수익률은 연 5~6% 선이다. 수익률이 그다지 높지 않다.