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[프라임경제]해가 바뀌면서 부동산에 대한 전망이 여기저기서 나오고 있다. 재건축이나 재개발은 대부분 긍정적으로 토지나 상가는 엇갈리고 해외 부동산은 다소 부정적으로 오피스텔이나 오피스는 밝은 쪽으로 나오고 있다. 그러나 부동산을 견인하는 요소는 무엇보다도 개발호재다.
상가도 마찬가지다. 교통이 개선되거나 인구가 유입이 되는 지역은 상권이 활성화되어 임대료가 상승하고 상가의 가치는 상승하게 되는 것이다. 이러한 흐름을 파악하는 것이 상가투자의 키포인트가 된다. 여기에 상가에 전반적인 상식까지 겸비한다면 더할나위 없이 좋을 것이다. 상가는 수와 밀접한 관계가 있다. 억지로 숫자를 연관시키면 기억에 오랫동안 남기가 어렵다. 부담없이 여러번 읽다보면 자연스럽게 남을 것으로 보인다.
0.3-단지내 상가에 투자를 하기전에 가구당 상가 면적이 최소 0.3평 이하인 곳을 찾아라. 상가 면적이 작을수록 독점 업종이 보장되고 희소성을 가질 수 있다. 이전만 해도 적정 상가 면적을 가구당 0.5평 이하로 봤지만, 최근에는 0.3평 이하로 내려가는 추세다. 즉 상가 규모의 적정 비율은 ‘세대수×0.3평’ 이하가 적당하다. 가령 아파트가 1천 세대라면 상가의 연면적은 300평 이하로 구성되어 있어야 투자가치가 높아진다.
0.5%-상가규모는 아파트 연면적의 0.5% 이하인 곳이 좋다. 가령 아파트 연면적이 1만 평이라면 상가 연면적은 50평 이하로 구성되어 있어야 영업수익이 높다.
3.5%-신도시, 택지지구는 도시계획에 의해 아파트지구 면적과 공원면적, 학교 및 관공서면적, 상업지역을 구분해 놨다. 상업지역 면적이 큰 택지지구 내의 상가는 일단 공실이 날 가능성이 높다. 대표 신도시의 상업용지비율을 살펴보면 분당 8.5%, 일산 8%, 평촌 5%, 죽전 6.8%, 동백 3.5%, 동탄 3.9%, 고양지축 2.9%, 파주교하 0.8%, 고양 중동 1.15% 정도이다. 적정 상업용지 비율은 3.5%다. 상업용지비율이 너무 작거나 너무 커도 좋지 않다. 상업용지 비율로 보면 동백이나 동탄이 투자적정규모를 가지고 있다.
4.6%-상가의 구입과 관련된 이전비용인 취득세와 등록세 및 그 부가세로 취득가액(기준시가와 실지취득가액 중 큰 금액)의 4.6%를 해당 지방자치단체에 납부해야 한다. 사실 분양가에 5%에 가까운 취·등록세는 상당한 부담으로 다가온다. 주택에 비해 두 배의 세금이 부과되고 있는 수익형 부동산과 토지 거래세율(4.6%)을 우선 인하하는 쪽으로 새 정부는 방침을 정하고 있다고 한다.
10%-상가의 공급가(V·A·T는 제외분)는 크게 토지분+건물분으로 나뉘게 된다. 건물분 공급가액에 10%에 해당하는 부가가치세는 상가의 공급가에 더해져 총공급가를 형성하게 된다. 토지분은 면세(토지 자체는 부가가치를 창출하기 전의 상태로 간주)로 취급되어 부가가치세가 부과되지 않는 반면, 건물분은 부가가치세가 과세된다. 부가가치세는 일반사업자로 등록된 사업자에 한하여 환급된다. 부가가치세는 일반적으로 6개월마다 과세되고 과세간종료일 25일내에 신고,납부하고 환급세액이 발생할 경우에 한하여 30일이내에 환급받게된다.
20%-아파트형 공장 상가가 틈새상품으로 각광을 받고 있다. 그 이유는 분양가가 상대적으로 저렴하고 입주업체들이 아파트형 공장을 선호하기 때문이다. 아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 20% 정도를 상가·휴게실·기숙사 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다.
30%-주차장 용지는 연면적의 30%를 타용도로 사용할 수 있으면서도 낮은 지가, 상권중심지에 위치하는 입지적인 장점을 지니고 있다. 요즘은 대형식당,마트등의 업종은 주차시설이 매출에 상당한 요인으로 작용을 한다.
40%-점포겸용 단독주택지는 용적률 150∼200%에 3층까지 주택을 지을 수 있다. 이중 1층에 전체 연면적의 40% 이내에서 근린생활시설을 설치할 수 있다. 설치 가능한 근린생활시설은 슈퍼마켓 등 소매점, 음식점, 제과점, 미용실, 세탁소, 의원,탁구장,체육도장,학원 등이다. 주택은 4가구까지만 지을 수 있다고 한다.
50%-양도소득세 산정에 있어서는 상가주택의 규모와 주택유무에 따라 세액에 큰 차이를 보이고 있다. 전체의 연면적 중에서 주거용 연면적 비율이 비주거용(상가부분) 연면적 비율보다 큰 상가주택(주거용 연면적이 전체 연면적의 50%를 넘으면)은 1가구 1주택 3년 보유(지역에 따라 2년 거주를 요함) 요건 충족시 양도소득세가 비과세 된다. 반면 상가 비중이 주거용 비중보다 클 경우에는 상가부분에 대해서는 양도소득세(9~36%)를 내야 한다. 따라서 무주택자일 경우 주거용 비율이 전체 연면적에 50%를 넘는 상가주택을, 1주택자라면 상가 비율이 50%이상인 상가주택을 사야 세액을 줄일 수 있다.
20일-임대목적으로 상가를 분양받았을 경우에는 분양 계약 후 20일 이내에 부동산임대사업자로 사업자 등록을 해야 분양대금에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 본래 사업자등록을 하기 전 부가가치세 매입세액은 매출세액에서 공제해 주지 않지만 예외적으로 사업자등록 신청일로 부터 역산해 20일 이내의 매입세액은 공제해 준다.
주 5일 근무제 영향-모든 사업장에서 주 5일 근무제가 실시되면서 주말의 도심의 오피스타운의 공동화로 인한 오피스타운 내 상가는 수입이 10%이상 줄어들게 되었다. 투자 수익률 또한 낮아질 수밖에 없다. 유동인구를 타깃으로 한 도심 내 주상복합상가 역시 고전을 면치 못할 것으로 보인다. 반면 수혜를 보는 곳도 생긴다. 동대문 남대문 상권 등과 위락시설 주변 상권 등은 수요가 늘면서 수익률도 놓아질 전망이다. 주택가 상권도 활성화될 것으로 보인다. 주 5일 근무제가 되면 집안에 머물고 가족과 지내는 시간도 당연히 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 매수인이 일반과세자로 등록하는 경우 사업의 포괄 양도양수로 처리하거나 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조항을 달아 세금계산서를 발행하고, 매수인에게 부가가치세를 받아서 내면 된다. 매수인이 개인이나 간이과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수로 처리할 수 없고 일반과세자의 두 번째 방법을 활용해야 한다. 여기서, 핵심은 사업포괄 양도양수로 처리 못하는 경우 매매계약서에 반드시 부가가치세 별도라는 용어를 표시해야 한다는 것으로 이러한 표시가 없을 경우 매매금액에 부가가치세를 포함해 계약한 것으로 보기 때문에 부가가치세를 매도인이 부담해야 하는 불상사가 일어날 수 있다. 그렇다면, 분양단계에서 환급받은 부가가치세를 되돌려 주어야 하는 경우는 언제일까. 분양받은 상가가 10년이 경과하지 않은 상태에서 상가임대사업을 매도하지 않고 폐업부터하는 경우 일정률을 제하고 나머지 부분을 세무서에 되돌려 주어야 한다.
10년-매도를 하는 경우 환급받은 부가가치세는 세무서에 되돌려 주어야 할까. 그렇지 않다. 보통 오해를 많이 하는 부분이 이 부분이다. 환급받은 부가가치세를 세무서에 되돌려 주지 않기 위해서 매도자는 매수인의 사업자등록여부 및 사업자유형에 따라 처리방법에 주의해야 한다.
20㎡-뉴타운은 투기 방지를 위해 대개 토지거래허가구역으로 지정된다. 일정한 규모 이상의 토지나 대지지분이 딸린 건물 등을 거래할 때는 자치단체로부터 허가를 받아야 한다. 특히 도시재정비촉진지구인 뉴타운에서는 토지거래허가제가 강화돼 20㎡ 이상은 허가를 받아야 한다.
상가도 대지지분이 20㎡ 이상이면 토지거래허가제가 적용된다. 허가는 실수요자에게만 나온다. 상가는 장사를 하기 위해 구입하는 것이어서 구입 목적이 상가 운영이어야 한다. 임대할 생각으로는 허가를 받지 못한다. 상가를 분양받든, 기존 상가를 구입하든 모두 허가 대상이다.
하지만 허가를 받지 않고 구입할 수 있는 상가가 있다. 분양받는 재건축·재개발 아파트 단지 내 상가다. 관련 법령에 원활한 사업을 위해 재건축·재개발 단지의 분양물량은 허가제에서 제외하도록 돼 있다. 물론 단지 내 상가라 하더라도 이미 들어서 있는 경우라면 허가를 받아야한다.
2000㎡-2007년 11월 18일부터 연면적 2000㎡(연간 5천㎡) 이상의 건축물을 지어 분양하거나 3000㎡(연간 1만㎡) 이상 토지를 개발해 분양 또는 임대시 소재지 시도지사에게 부동산개발업 등록을 의무적으로 해야 하며 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상. 부동산개발 전문인력 2인이상, 33㎡ 이상의 사무실 확보하여야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워 진다. 이로 인해 상가 업계에서는 상가의 공급물량의 해소에 도움을 줄거라고 보고 있다.
3000㎡-2005년 4월 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 제정을 통해 공동주택에만 적용하던 선분양에 따른 분양보증제도를 상가·오피스텔 등에도 확대했다. 이 법률에 따르면 현재 바닥 연면적이 3000㎡ 이상인 상가·오피스텔 등은 선분양을 위해서는 서울분양보증 등 보증회사로부터 반드시 분양보증을 받아야 한다. 그런데 예외가 있다. 골조 공사의 3분의 2 이상을 마치고 분양을 하는 경우에는 분양보증을 받지 않아도 된다. 분양보증을 받아 선분양한 경우라면 20가구 이상의 공동주택과 마찬가지로 분양보증 회사로부터 계약·중도금 등을 보증 받을 수 있다.
하지만 후분양(골조 공사의 3분의 2 이상) 상가·오피스텔·오피스 등을 분양 받았다가 완공 전에 부도가 난 경우라면 문제가 달라진다. 이런 경우라도 계약·중도금을 모두 떼일 일은 극히 드물지만 계약자들이 발 빠르게 해당 상가의 소유권을 확보해야 뒤탈이 없다. 계약·중도금을 지키려면 계약자들이 직접 발로 뛰며 해당 건설업체의 하청업체 등 여러 채권자들과 맞서 싸워야 한다는 얘기다.
1억5천-잠실 3단지 트리지움 단지 내 상가는 잠실 재건축 단지의 입주가 완료되는 오는 2009년 2만4,479가구의 대단지 배후세대가 조성되고 지하철 2호선 신천역세권과 인접해 있어 일찍부터 투자자들에게 크게 주목을 받았다. 문제는 1층을 기준으로 3.3㎡당 1억5,000만원에 이르는 사상 최고 분양가에 있었다. 이는 인근에서 분양됐던 잠실 4단지 레이크펠리스의 1층 기준 최고 분양가인 3.3㎡당 1억1,000만원이나 도곡동 도곡렉슬 1억원보다도 훨씬 비싼 가격이다. 조사에 따르면 2007년 8월부터 선착순 수의계약 방식으로 분양에 들어갔던 잠실 트리지움 단지 내 상가의 분양률은 현재까지 25% 수준이라고 한다.
6억원-2008년부터 배우자 간 증여세 공제(10년)액이 현행 3억원에서 6억원으로 상향 조정된다. 이에 따라 남편에게서 6억원을 증여 받을 경우 5,000만 원의 증여세를 냈지만 올해부터는 한 푼도 내지 않아도 된다. 개정의 취지는 외국사례와 배우자의 재산형성 기여도, 이혼 시 재산분할에 대한 증여세 비과세의 형평 등을 감안해 배우자간 증여시 공제한도를 현행 양도소득세 비과세대상 1주택 기준인 6억원 수준으로 상향 조정하는 것이다. 배우자 공제한도 확대는 2008년 1월 1일 이후 신규 증여분부터 적용되며 이미 증여된 재산에 대해서는 영향을 미치지 않는다. 이로 인해 상가분양을 통한 부부간의 증여가 늘 것으로 보인다.
40억원-상가는 수익형부동산의 대표주자라 할 수 있다. 잇따른 정부규제로 주택시장이 맥을 못 추는 반면, 경기회복에 대한 기대감과 상가관련 제도정비로 인해 상가의 투자환경은 비교적 원만한 상태다. 상가는 아파트와 달리 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고, 비교적 환금성이 양호하다는 점에 투자자들이 매력을 느끼고 있다. 최근엔, 평생직장의 개념이 희박해지면서 창업의 일환으로 상가투자가 이뤄지고 있고, 보유세금면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며, 건물분은 종합부동산세 부과대상에서 제외되고 있어 부동산부자들의 분산투자용으로도 이용가능성이 높아진 상태다. 게다가 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이라, 부속토지가 많지 않다면, 종부세를 내지 않아도 된다. 특히, 상가가 주택과 다른 점은 종부세를 세대별로 합산하지 않고 개인별로 계산하므로, 중과를 걱정할 필요도 없다.
장경철 시민기자/2002cta@naver.com
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장경철 시민(기자)