[스크랩] 업종선택법 실무

업종선택법 실무

 

상권이 좋다고 장사가 다 잘 되는 것은 아니라고 누차 강조했다. 업종과 상권의 궁합이 맞아떨어지고 또 한 그 업종이 유행업종이나 사양업종이 아닌 유망업종이어야 한다. 일반적으로 장사경험이 없는 사람들 은 유행을 따라 같은 업종, 같은 아이템에 몰려들곤 한 다. 때문에 생존을 위한 창업이 오히려 생존을 위협하는 질곡이 되는 경우가 허다하다. “돈을 벌 수 있는 뭐 좋은 거 없을까?” 자주 듣는 말이다. 도대체 좋은 것이란 무엇을 말 하는 것일까? 아마도 편하게 장사하 면서 떼돈을 벌 수 있는 그런 것을 의미하는 말이리라. 그러나 과연 그런 게 존재할까? 사실 그렇게 간단히 떼돈을 벌 수 있는 장사란 없다. 그런 데도 장사를 하면서 누구는 돈을 벌고 누구는 망한다. 그렇다면 그 이유는 무엇일까? 바로 이 점에 업종선택의 중요성이 내포되어 있다. 돈을 벌 수 있는 업종. 이것은 개인의 소질과 능력에 따라서, 남자인가 여자인가에 따라서 다르며, 나이가 많은지 적은지에 따라서도 달라지지만, 보편적인 돈 버는 업종도 분명 존재 한다. 이제 보편적으로 돈 벌 수 있는 업종선택을 살펴보자. 업종선택을 하기 위해서 창업자는 후보 아이템과  관련된 여러 가지 조사를 해야 한다. 그 사업에 대한 시장조사를 하고, 실제 운영사례를 수집해야 하며,  얼마를 투자하고 얼마 정도 의 수익을 기대할 수 있는지 과학적으로 분석해야 한다. 자신의 취미에 맞 는 업종인지, 유망업종인지, 자기자본 규모에 맞는 업종인지, 그리고 입지 에 맞는 업종인지를 항목별로 평가하되 가장 중요한 것은 입지에 맞아야 한다는 점이다. 이 러한 업종선택법은 결국 뒤에 설명하게 될 사업타당성 분석과 커다란 차이가 없다. 관심분야의 업종인가? 무슨 일이든 자기가 좋아해야 재미있고 적성에 맞아야 일이 쉽게 풀린다. 장사도 마찬가지 이다. 그런데  자기의 적성에 맞는다고 사양업종이나 유행업종을 선택하면 어떻게 되겠는가? 유망업종이면서 자기의  적성에 딱 들어맞는다면 더 이상 좋을 수 없지만 그러한 경우는 드 문 것이 현실이다. 따라서 적성보다 는 관심이 있는 분야 또는 취미가 있는 분야를 선택하라는 것이다. 사람들 은 제각기 흥미를 갖고 있는 분야가 있게 마련이다. 그리고 흥미가 있다면 자연히 소질도 계발되 고 능력도 갖추게 된다. 장사에도 여러 분야가 있고 각자의 소질과 능력에 맞는 업종도 있다. 뚝딱거리 는 데에 소질 이 있는 사람은 가전제품 판매업이나 각종 수리업을 하면 되고, 먹고 노는 데에만 소질과 능력(?)이 있다면 그런 업종을 하면 된다. 노래방 등 오락 업종이나 스포츠 관련 업종이야 말로 말 그 대 로 노는 곳 아닌가. 이와 같이 여러분도 장사를 하려면 소질과 능력을 객관적으로 조명해보고 그에 맞는 업종을 택하기를 바란다. 입지에 맞는 업종인가? 상권의 특성에 맞는 업종인가? 상권촵입지조건과 업종 편에서 누차 강조했고 앞으로도 반복적으로 강조하겠지만 모든 업종 은 상권의 특성에 맞아야 한다. 즉 도심권인가, 역세권인 가, 아니면 아파트단지 내나 주택가 인가에 따라 업종마다 호황일 수도 있고 불황일 수도 있다. 또한 역세권이지만 그 상권은 의류업이 잘 되는 상권인지 아니면 유흥오락업이 잘 되는 상권인지 등 상 권마다 특성이 다 르다. 업종선택은 그 상권의 특성에 맞추어야 한다. 한편 입지조건에 맞아야 한다는 것은 한 상권 안에서도 자기 점포의 입지조건에 따라서 다 시 세부품목을 골라야 한다는 뜻이다. 즉 어느 상권에서든 C급지는 A, B급지와 경쟁하는 업종은 피하는 것이 좋으며, 대로변 A급 지는 판매 업, 패스트푸드점, 대로변 B급지는 전문음식점, 먹자골목 A급지나 B급지는 일반음 식업이 알맞다. 서비 스업은 A급지든 B급지든 상권의 특성에 맞게, 자금규모에 맞게 들어가 면 좋다이와 같이 업종선택은 그  입지에 맞는 업종을 택해야 한다. 유망업종인가? 업종선택에 있어서 유의해야 하는 것은 현재 장사가 잘 되고 있다고 모두 돈 버는 업종은 아니라는 것이 다. 일시적으로 유행하다가 사라지는 업종도 있고, 아예 사양길에 접어들 단계 에 있는 업종도 있다. 즉 이미 성장기를 지나 성숙기 후반에 접어든 경우에는 돈 버는 업종이 아니라 돈 까먹는 업종이 된다. 따 라서 성장기에 있는 업종이거나 노하우가 있어 신규참여가 어려운 업종이거나 또는 투자 대비 수익성이  높고 자금과 상품 회전율이 높은 업종이거나 실패해도 건질 자금이 있는 업 종, 즉 유망업종을 선택해 야 한다. 자기자본 규모에 맞는 업종인가? 모든 업종은 그 업종에 맞는 점포크기가 있으며 입지가 있다. 당연히 점포가 큰 만큼, 입지 가 좋은 만큼  점포구입비용이 더 들어가며 종업원 인건비와 임대료가 더 들어간다. 또한 상 품구입비, 재료비 등 운 전자금도 더 들어간다. 따라서 당연한 이야기 같지만 자기자본 규모에 맞는 업종을 선택해야 한다. 그런데 이 원칙 아닌 원칙이 현실에서는 지키기가 매우 어렵다. 자기자금 규모에 맞추어보면 입지나 업 종이 성에 차지 않게 되고, 또 좋은 입지나 업종에 맞추다보면 자금이 턱없이 부족한 경우가 비 일비재 하다. 결국 이리저리 망설이다가 세월만 흘려보내는 경우도 있고, 자금규모에 맞추어 적당히 장사 를 하 다가 힘들어하는 경우도 있다. 자기자본 규모에 맞추되 그중에서 최상의 조건을 갖춰 라. 최상의 입지와 업종을 택하려고 노력하고 노력하라는 말이다. [점포크기 및 층수별 적정업종] ■ 점포크기는 상권의 규모, 수익성을 고려하여 결정 점포가 무조건 크다고 좋은 것은 아니다. 업종에 따라서는 오히려 점포가 작을수록 좋은 경 우도 있다. 점포가 크다면 임대료와 인건비가 작은 규모의 점포보다 훨씬 많이 들어간다. 그런데 그 상 권의 규모가 일정 매출액 이상으로 오르지 않는 한계가 있다면, 점포가 큰 것이 수익성을 떨어뜨리는 원흉이 되기도 한다. 따라서 점포크기는 상권의 규모와 수익성을 고려해서 정해 야 한다. 상권의 규모란 상권이 좋은가 나쁜가, 또한 음식점이 잘 되는 상권인가 아니면 의류업이 잘 되는 상권인 가 등 상권의 특성을 고려하여, 하고자 하는 업종이 충분한 매출을 올릴 수 있 는 상권인지 아니면 어느 정도 한계가 있는 상권인지 등 그 업종의 상권의 범위를 의미한다 고 볼 수 있다. 상권의 규모가 크다면 점포크기는 커도 좋다. 그러나 상권의 규모가 작다면 당연히 점포크 기는 그 상권규모에 맞추어야 한다. 매출액은 점포크기에 일정 비례로 올라가지 않는다는 것을 명심하라. 곧 일정 수준 이상의 점포크기는 오히려 수익성을 떨어뜨린다는 뜻이다. 한편 수익이 발생하려면 우선 손익분기점을 넘겨야 한다. 결국 수익을 발생시키려면 임대료 와 인건비, 기타 재료비 등의 총비용을 줄이든가, 아니면 매출액을 높이든 가 둘 중 하나이 다. 총비용을 적게 들인다는 것은 결국 점포크기를 작게 하고 임대료, 인건비를 줄여야 만 가능 하다. 이러한 업종은 무엇인가? 주인 스스로 할 수 있는 업종이거나 특별한 노하우가 필요 없는 업종이 이에 속하며, 또한 손이 덜 가는 업종도 이에 속한다. 즉 분식점이나 꽃집, 액 세서리점, 소규모 저가판매업 등이다. 그리고 매출액을 높인다는 것은 점포를 작게 해서 총비용을 줄이는 것보다는 점포를 크게 해서 총비용은 늘더라도 그보다 더 매출액을 높이는 것이 수익성에서 좋다는 뜻이다. 이러 한 업종으로는 기본적으로 종업원이 필요한 업종이거나 전문점이 해당된다. 즉 호프소주방, 커피 전문점, 패스트푸드점, 기타 전문식당과 전문의류매장 등이 이에 속한다. 특히 전문점은 어느 정도(20 평 이상) 점포가 커야 좋다. ■ 점포가 작으면 손익분기점을 낮출 수 있는 업종이 좋다 만일 10평 미만의 점포에 인건비 와 기타 경비가 많이 드는 업종, 즉 손익분기점이 높은 업종이 들어간 다면 어떻게 될까? 당 연히 손익분기점이 높아져 그만큼 매출액을 높여야 한다는 부담이 따른다. 하지 만 작은 평수의 점포에서 올릴 수 있는 매출액에는 한도가 있다. 그렇다면 손해를 보지 않는 방법은 손익분기점을 낮추는 방법밖에는 없다. 즉 인건비와 고정지출비를 줄여도 되는 업종을 하면 된다. 10평 미만의 점포에는 어떤 업종이 많을까? 그런 곳에는 분식점, 액세서 리점처럼 고정비, 특 히 인건비 지출이 적은 소규모 음식점이나 판매업종이 많다. 선배 장사꾼들을 한번 보라. 그 들은 손익분기점이 무엇인지조차 몰라도 몸으로 터득한 지혜가 있어 작은 점포에서는 대개 손 익분기점이 낮은 업종을 골라 장사를 하고 있다. 어쨌든 모든 업종은 손익분기점을 넘기고 난 이후부터 파는 만큼 이익이 생기게 된다. 예를 들어 10평 미만의 치킨점은 일일 매출액이 10만 원이면 현상유지밖에 못 하거나, 월 기십만 원 정도의 이익을 내는  상태이지만, 여기에서 매일 5만 원어치씩만 더 팔아도 매월 순이익 이 100만 원 가까이 된다. 즉 일정 매출액까지(일 매출 10만 원)는 고정비 지출로 인해 순이 익이 별로 없다. 하지만 이 선을 넘어 서면 돈을 벌 수 있다. 만약에 하루 총 20만 원어치를 판다면 매월 순 이익은 200만 원 이상이 된다. ■ 점포가 크면 매출액을 높일 수 있는 업종이 좋다 점포가 30평 정도로 크다면 매출한도액은 거의 무한(?)하다고 할 수 있다. 점포가 작으면 매출한도액이 생기지만, 점포가 크면 얼마든지 손님을 맞이할 공간이 있기 때문에 매출한도 액이 없다. 따라서 매출액 을 높일 수 있는 업종이 들어가야 한다. 즉 상품단가(음식업으로 치자면 테이 블당 단가)와 상품회전율(테이블회전율)이 높은 업종이어야 한다.  물론 인건비 등 고정비 지출을 낮추어 손익분기점을 낮추는 것도 필요하지만 30평이라면 어 떤 업종을  불문하고 종업원 3~4명은 필요한 크기이다. 다시 말하면 손익분기점을 낮추는 데 는 한계가 있다는 뜻 이다. 따라서 매출을 높이는 데 주력해야 하고, 그런 업종이 들어가야 한다. 30평 정도의 점포에는 상품 단가가 높은 주류취급 음식업과 여성의류점, 또는 저가격 할인매장 등이 알맞다. 또한 패스트푸드점이 나 전문점 등도 점포가 커야 한다. ■ 점포가 클수록 투자대비수익률이 좋은 업종도 있다 점포가 일정 규모 이상으로 크면 매출액 증가율이 떨어져 투자대비수익률 또한 떨어지는 것 이 일반적 이지만, 오히려 점포가 크면 클수록 좋은 업종도 있다. 예를 들어 분식점, 한식당, 각종 의류점 같은 판 매업, 오락 및 스포츠 관련 용품점 등은 각 업종에 적합한 크기를 넘어서면 매출액의 증가율이 둔화되는  경향이 있다. 고객이 무한한 것은 아니기 때문이다. 따라서 투자대비수익률이 떨어진다. 하지만 점포가 크든 작든 고정비 지출이 비슷한 경우에는 그렇지 않다. 즉 손익분기점이 비 슷한 경우에는 점포가 클수록 좋다. 대표적인 업종으로는 바로 고시원과 독서 실이 있다. 고 시원은 유망한 업종이고 독서실은 사양업종이라는 차이는 있지만 말이다. 이상은 1998년 에 본인이 쓴 《장사목을 잡아라》란 책 내용의 일부이다. 그리고 1999년 이 후 수많은 상담자들이 고시원을 하고자 한 것까지는 좋았는데, 문제는 좋은 위치의 고시원 이 많지 않다는 데에 있었다. 서울 시내에서도 고시원이 잘 되는 곳은 사계절 내내 일정한 입실 률을 보이는 노량진 학원가이다. 그 다음으로 신림동 고시촌이다. 그리고 대학가나 곳곳 에 있는 전철역  주위의 고시원은 위의 두 곳보다는 한참 떨어지는 입실률을 보이고 있다. 노량진 학원가는 입실률 90% 이상으로 사업하기에는 매우 좋은 조건이지만 고시원을 할 장 소가 없는 것이 문제이다. 그래서 차선책을 찾는다고 많은 분들이 전철역 주위 고시원으로 발길을 돌렸다. 여기서 알아둘 것이 있다. 전철역 주위 고시원은 고객들의 대다수가 직장인이다. 이들은 오랫동안 고시원에 머 물지 않 는다. 몇 개월 이내에 떠나기 때문에 그때마다 그 룸은 한참 동안 공실상태로 남는다. 따라서 거의 일 년 내내 공실률이 매우 높은데도 불구하고, 잠시 동안의 입실상태만 확인하 고는 전철역  주위 고시원이 좋다고 판단하는 것은 매우 위험천만한 발상이다. 교통이 편리 한 것은 고시원과는 커다 란 상관관계가 없다. 한편 전철역 주위 고시원은 1인당 입실료가 28만 원 이상이 된다. 이것은 곧 룸의 시설과 룸의 크기가 좋아야 한다는 뜻이 내포되어 있는데도 불구하고, 단순히 입실료가 비싸서 월 수익 이 더욱 좋을 것이라고 생각하는 것은 어리석기 짝이 없는 일이다. 더 이상은 우를 범 하지 마라. 그렇다고 전철역 주위 고시원이나 대학가 고시원 모두가 좋지 않다는 뜻 은 아니다. 대체적 으로 좋지 않다는 의미임을 현명한 독자 여러분은 알리라. 점포층수별 적정업종 1층 에서는 어느 업종이나 거의 다 잘 된다. 하지만 무조건 1층이 좋은 것은 아니다. 보증금, 권리금, 월세도 비쌀 뿐만 아니라 굳이 1층이 아닌 곳에 더 어울리는 업종도 많다. 대체적으로 오락이나 휴식을 취하려는 사람들은 1층보다는 2, 3층이 좋다. 그래야 발소리, 말소리, 자동차 소음 등 으로부터 멀어질 수 있다. 어쨌든 지하 1층, 지상 2, 3층은 역세권이든, 대학가든, 아파트단지이든, 주택 지이든 업종에 제한이 따를 수밖에 없다. 일단은 손님이 접근하기 어렵기 때문에 1층에 비해 음식점이나 판매업은 어렵다. 특히 판매업은 더욱 어려운 업종에 속한다. ■ 1층 : 대부분의 업종에 적합 자금만 충분하다면 사업은 1층에서 하는 것이 좋다. 장사도 지하 1층이나 지상 2~3층에 비 해 훨씬 낫 지만, 나중에 점포를 정리할 때 매매가 수월하면서도 권리금을 제대로 평가받기 때문이다. 특히 판매업 은 반드시 1층에서 해야 좋다. 쇼윈도의 진열상태나 각종 모델이 한눈에 들어와 서 구매충동을 일으키 는 의류점, 액세서리점, 화장품점 등은 너무도 당연한 것이기도 하다. ■ 지하 1층, 지상 2~3층 : 오락·유흥관련 업종 및 학원·고시원 등 지하 1층과 지상 2층이 나 3층은 1층에 비해 임대가격과 권리금이 싸다. 그러나 뚜렷한 목적을 가진 고 객만 이용하 는 단점이 있다. 이런 곳에서는 의류업과 같은 판매업은 적절하지 않기 때문에 대개 호프집 이나 주점, 노래 방, 당구장, 오락실, 커피숍, 만화방 등 오락 유흥 관련 업종이 자리잡는다. 특히 주택지의 경우 지하 1층은 슈퍼마켓, 방앗간, 중화요리점 등이 1층과 경쟁할 수 있는 업종이며, 2~3층은 병원이나 의원, 한의원 및 각종 학원 등이 주로 맞는 업종이다. 음식업도 2층이나 지하 1층에 서 하는 경우가 종종 있다. 초보자는 어렵겠지만 노하우가 있 는 전문점의 경우는 좋은 점도 많다. 우선 1층에 비해 저렴한 비용으로 넓은 점포를 구할 수 있어서 실내 분위기에 따라서 매우 잘 된다. 하 지만 뜨내기손님을 받기에는 적절치 못한 장소이므로 초보자가 이런 곳에서 음식업을 하 려면 신중히 생각해보고 결정해야 한다. 지하 1층, 지상 2~3층의 경우 계단이 중요하다. 계단은 반드시 전면에서 경 사가 완만해야 하며 계단별 높이 또한 15cm를 넘지 않는 것이 좋다. 특히 2층의 경우에는 입구 계단이 반드시 건물의 전면에 있어야 하며, 옆에 있거나 뒤 에 있으면 피하는  것이 좋다. 여기서 유의할 점은 지상 3층 이상은 엘리베이터가 없을 경우 저항감 때문에 동일업종의 2 층에 비해 경쟁력이 떨어진다는 사실이다. 따라서 3층 이상은 특히 경쟁업소와의 관계를 면밀히 분석하 여야 한다. 잘못하면 돌이킬 수 없는 수렁에 빠지므로 신중해야 한다. 따라서 3층의 경우에 특히 맞는 업종은 고시원이나 독서실 및 기원 등으로 제한된다. [신고 및 허가업종] 어떤 업종을 하든 일단 신고 및 허가 관련 사항을 알아본 다음 점포를 구해야 한다. 이 점을 소홀히 하다 가 엉뚱한 피해를 입는 황당한 일은 당하지 말아야 한다. 신고 및 허가업종은 법적으로 정해진 일정한 조건을 만족해야 한다. 즉 일정한 점포크기를 요구하는 경우가 있고, 청소년 유해업소일 경우에는 학교 와의 거리가 중요한 심의기준이 되어 허가 여부를 결정짓기도 한다. 또한 건물 사용용도에 따라서, 용도 지역에 따라서 허가를 제한받는 경우도 있다. 그렇다고 너무 어렵게 는 생각하지 말자. 우리나라는 자유민주주의 국가이다. 자유민주주의 국가에서는 누구든지 다른 사람의 간섭 없이 자유롭게 권리를 행사할 수 있다. 따라서 모든 영업행위도 기본적으로는 아무런 제약 없이 자 유롭게 할 수 있다. 다만 국민의 의무인 납세 의무가 있으므로 당연히 세무서에 사업자등록을 해야 한 다. 사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하면 되고 신규창업인 경우에는 사업개시일 이 전에도 할  수 있다. 따라서 보통의 자유업은 사업자등록만 필하면 되는데 경우에 따라서는 누구나 할 수 없도록 묶어놓고서 조건을 구비해야만 규제를 풀어주는 업종이 있다. 이것이 곧 ‘허가 업종’이다. 최근에는 허 가업종을 신고만으로 완화하고 있는 추세이다. 보통 허가업종은 공중위생과 관련되어 있는 음식업과 기타 풍속을 해칠 수 있는 일부 오 락·유흥업종에 국한되어 있었다. 그것도 1999년에 공중위생법이 폐지되고 공중위생관리법 으로 대체되면서 거의 모두 신고업종으로 전환되었고, 유흥주점만 허가업종으로 남아 있다. 신고업종이라고 하더라도 일정 요건을  구비해야 하는 것은 똑같다. 어쨌든 사람들은 대개 관청과 관련되어 있는 것은 미리부터 골치 아프다고  머리를 저으며 피하곤 한다. 그리고 쓸데없는 걱정으로 끙끙거리기도 한다. 하지만 이 순간부터는 간단히 생각하라. 즉 “모든 영업은 세금만 내면 내 마음대로 할 수 있다. 다만 음 식업, 교육관련 사업, 일부 오락업종만은 다른 사람들에게 피해를 줄 수도 있 고 청소년 보호 문제 때문 에 신고나 허가를 받아야 한다.”고 말이다. 신고나 허가업종은 일정한 점포크기를 요구한다 최소 크기를 두어 난립이나 부실을 막는 경우가 있고, 최대 크기를 두어 사치풍조 등을 막 는 경우도 있다. 예를 들어보자. 쪾노래연습장은 룸의 한쪽 크기가 1.2m 이상 되어야 한다. 쪾오락실은 바닥면적이 40㎡ (약 12.2평) 이상 되어야 하고 최대 크기에는 제한이 없다. 당구장은 1대당 16㎡(약 4.8평) 이상 되어야 한다. 쪾단란주점은 150㎡(약 45평) 이하만 가능하다. 너무 크면 안 되기(?) 때문이다. 쪾독서실은 사무실 10㎡(약 3평), 열람실 120㎡(약 36.4평) 이상 되어야 한 다. 쪾보습학원은 사무실 10㎡, 강의실 70㎡(약 21평) 이상 되어야 한다. 속셈학원은 신규허가가 나지 않으며, 기존의 속셈학원은 당연히 그대로 할 수 있다. 피아노학원이나 미술학원은 사무실 10㎡, 강의실 90㎡(약 27평) 이상 되어야 한다. 청소년 유해업소는  학교와의 거리가 중요하다 청소년 유해업소의 범위는 사실 매우 헷갈린다. 당구장이나 노래연습장은 유해업소일 것 같 은데도(당구장은 청소년 유해업소에 포함되어 있었으나 지금은 아니다) 유해업소가 아니고, 컴퓨터게임장은 유해업소가 아닐 것 같은데도 유해업소에 포함되어 있다. 당연히 유흥주점 등 은 청소년 유해업소라는 것이 확실한데, 그 외의 업종은 규정이 자주 바 뀌므로 해당 관청에 문의해보는 것이 좋다. 어쨌든 청소년 유해업소일 경우에는 신고나 허가관청 이외에 교육구청의 ‘학교환경위생정 화위원회’의  심의를 거쳐야 된다. 학교를 중심으로 반경 50m 이내인 ‘절대 정화구역’에서는 유해업소의 허가가 불가 능하 며, 200m 이내인 ‘상대 정화구역’은 심의를 거치면 허가가 가능하다. 여기서 그 거리기준은 학교 정문이 아니라 담장을 기준으로 한다는 것과 직선거리라는 것도 알아두자.  업종에 따라서는 이러한 심의기준이 여러 가지 복잡한 문제를 야기시키기도 한다. 동일건물 내에 청소 년 유해업소와 독서실이 허가가 나겠는가? 이 경우에는 규정이 수차례 변경되면서 허가가 됐다가 되지 않는 등 복잡하다. 즉 같은 건물에 청소년 유해업소가 먼저 있고 독서실을 허가받으려는 경우도 있고, 독서실이 먼저 있는 건물에 청소년 유해업소가 허가받으려는 경우도 있다. 이와 같은 경우에는 법 규정의 변경시점을 기준으로 허가가 나는 경우도 있고 그렇지 않은 경우도 있으 므로 개별적·구체적인 사항은 해당관청에 문의하고 난 후에 점포를 구하기 바 란다. 건물들을 유심히 살 펴보라. 동일건물 내에서도(연면적 1,500㎡ 이하인 건물) 독서실과 유해 업소가 나란히 있는 경우가 많 다. 이것을 두고 흔히들 ‘빽’의 유무를 논하는데 위에서 말한 바대로 법규의 변경시점에 따라 달리 적용 되는 적이 있어서 그럴 뿐이다. 이와 같은 경우에도 고시원은 독서실과 달라 어떠 한 제약도 따르지 않는다. 건물 사용용도와 용도지역 에 따라서 허가를 제한받는 경우도 있다건물 사용용도란 주거용인 지, 점포용인지, 사무실용인지, 근린 생활시설용인지 그 사용목적에 따라 구분한 것을 말한다. 건물 사용용도 변경은 건물주가 구청에 신청 하면 대개의 경우 용도변경이 가능하여, 웬만한 업종은 허가제한을 받는 경우가 드물다. 다만 어린이와 노인을 보호하기 위한 시설은 교육연구 및 복지시설 용도라는 별도의 용도가 충족되어야 허가가 나온다. 어린이집, 놀이방 등이 이에 해당된다. 한편 용도지역이란 주거지역인지, 상업지역인지, 공업지역인지, 녹지지역인지 그 토지의 용 도에 맞게 지정한 것인데, 상업지역에서는 허가제한 업종은 없다고 보아도 무방하다. 1종 유흥주점의 허가를 한때 제한하기도 했으나 이는 허가를 제한했다기보다 는 그 수를 제 한했다고 보아야 한다. 최근에는 1종 유흥주점의 허가도 풀어주었다. 어쨌든 상업지역이 아닌 곳은 유흥주점 등의 허가가 제한 받는다. 여기서 중요한 것은 위와 같이 눈에 보이는 사항은 모두들 유의하기 때문에 문제가 발생하는 경 우는 드물다. 그러한 것보다는 눈에 보이지 않는 곳에서 문제가 야기된다. 즉 그 건물이 불법건축물인지 아닌지 를 건축물관리대장에 의해 확인해야 한다. 최근에는 건축법을 위반한 불법건축물 이외에 주차장 시설을 다른 용도로 사용할 경우에도 불법건축물 로 지적하는 등 규제가 강화되고 있다는 사실을 명심해야 한다. 불법건축물로 지 적된 경우에는 어떠한  업종도 허가가 나오지 않으며, 기존의 영업장도 업종변경이나 명의변 경이 되지 않는다. 10여 년 이상 영업을 하고 있는 기존 건물들의 경우 권리관계만 파악하기 위해 등기부등본 만 떼어보는 것이 보통이다. 하지만 위와 같은 문제가 최근에 벌어지고 있으므로 건축물관 리대장을 필히 떼어보기 바란다. 이것도 결국 주차장을 점포 등 다른 용도로 사용하기 때문에 벌어지고 있는 현상이다. 법은 지키는 것이 좋다. 한편 지하층의 경우에는 소방시설의 유무를 필히 살피고, 건물 전체의 정화조 용량도 알아 두면 좋다. 그렇다고 지나치게 세세히 따지다가 좋은 점포를 구해야 될 시점을 놓치는 우는 범하지 마라. [보완, 경합 및 호혜업종] 보완업종이란 업종간의 관계가 바늘과 실처럼 상호 도움을 주는 관계에 있는 업종이며, 경합업종은 상 대 업종의 존재를 부인하는 업종으로, 상권분석 편에서도 이미 언급했지만 특히 서비스업은 동일 업종 간에는 경합관계에 놓인다. 한편 호혜업종이란 같은 업종이 같은 지역에 많으면 많을수록 잘 되는 업종을 말한다. 이들 의 공통점은  전문용품이며, 대체로 가격이 비싸고 요모조모 따져보고 비교하는 상품이며, 먼 거리에서도 찾아오는 상품이라는 점이다. 따라서 대개 전문시장으로 형성되는 경우가 많다. 이와 같은 보완업종이나 경합업 종 및 호혜업종 분류가 절대적인 것은 아니다. 상권의 규모 에 따라서는 보완업종간에도 경합업종이 될 수 있다. 상권이 작을 때는 특히 그렇다. 예를 들어 주택지 상권에 가구점과 혼수용품점이 있다면 상호 경합관계에 놓일 수 있다는 것이 다. 반대로 경 합업종도 상권의 규모가 클 때는 경합관계가 해소될 수도 있다. 일산 신도시를 예로 들어보자. 외곽에 몇 개의 커다란 갈비전문점 등 전문음식점이 있다. 그런데 상호 경합이 아니라 보완 관계에 있 다. 서로가 도움을 주고받고 있다. 이것은 상권의 규모가 크기 때문에 일어나는 현 상이다. 그렇다고 일 산 신도시 내에 있는 상권이 좋다는 뜻이 아님을 재차 명심하길 바란다. 어쨌든 보완업종이나 경합업종 및 호혜업종은 상권규모와의 관계를 제쳐놓고 언급되어서는 소용없는 일이란 것을 알고, 여러분은 항상 상권분석에 온 열정을 바치기를 바란다. 그러면 그 상권의 특성에 따 른 호황업종군이 있음을 알고 바로 그 호황업종군 속에서 세부업종을 선택하되, 경쟁점포의 경쟁력 유 무를 따져 입점하면 후회없는 업종선택이 될 것이다.

출처 : 영등포 뉴타운, 재개발(한국공인)

글쓴이 : 김영진 원글보기

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