[스크랩] 상권분석 및 입지선정

상권분석
   > 상권분석실무 - 1.상권과 입지 조건의 개념
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   > 세부상권분석기법 - 1.주택지 상권 분석
   >  세부상권분석기법 - 2.점포수에 의한 상권분석
   > 세부상권분석기법 - 3.주택형태에 의한 상권분석
   > 세부상권분석기법 - 4.주변업종에 의한 상권분석

 

 

▶상권분석실무

1.상권과 입지 조건의 개념

 *상권이란 어떤 사업을 영위함에 있어서 대상으로 하는 고객이 존재해 있는 시간적, 공간적 범위를 일컫는다.
* 상권은 지형, 지세 등 지리적 요인에 의해서, 또한 같은 위치에 있더라도 점포의 크기나 취급하는 업종에 의해서도 상권은 달라진다.
*상권은 자연지형, 대형 시설물, 도로상태에 의해서도 달라진다.
*입지조건은 점포가 위치한 곳의 조건을 말한다.

상권분석의 개요
상권분석은 상권 전체의 성쇠여부를 파악하는 것이다. 상권분석은 입지조건 분석 이전에 그 상권 전체가 죽은 상권인지 번성하는 상권 인지를 파악하기 위한 것이다. 당연히 번성하는 상권에 들어가야만 하며, 이때 개개 점포의 입지조건을 분석하여 입지조건이 유리한 점포를 얻어야 한다. 이는 숲을 먼저 보고 한그루 한그루의 나무는 나중에 보는 것과 같은 이치이다.
한편으로는 상권과 입지조건 분석을 동시에 묶어 상권분석이라고 하기도 한다. 그런데 이런 경우에는 상권 자체의 번성 여부를 놓치고 개개 점포의 입지조건만 분석할 확률이 높다. 실제 상권 자체는 쇠락의 길을 걷고 있어도 자기 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사가 잘 되는 경우가 없지는 않다. 하지만 상권 자체가 죽으면 개개 점포도 머지않아 같은 운명에 처하게 될 것은 불을 보듯 뻔하다. 그렇기 때문에 상권과 입지 조건은 구분하여 분석하는 것이 좋다.
실생활에서 흔히 ‘ 입지조건 ’ 이니 ‘상권’ 이니 하는 말을 같은 의미로 사용하고 있는 경우가 많다. 학문상으로는 ‘인가’와 ‘허가’를 구별하고 있으나 실생활에서는 혼용하여 쓰는 것과 마찬가지이다. 하지만 상권과 입지조건은 좀더 구별하여 알아 둘 필요가 있다. 그렇지 않을 경우 혼란스러워질 수도 있기 때문이다. 위로

 

2.상권의 의미

상권은 보통 두 가지 의미로 쓰인다.
1)상가가 형성되어 있는 범위 전체, 즉 A 급지, B 급지, C 급지의 합을 가리킨다.예를 들어서 신촌 상권, 신림 상권, 대학로 상권이 그것이다.
2) 한 상권 안에서 각 점포의 위치조건, 즉 입지조건에 따른 상권의 범위를 가리킨다.결국 이때는 상권이나 입지조건이 같은 의미가 된다.
소매업은 입지산업’이라고 했다. 결국 소자본을 가지고 시작하는 점포창업에 있어서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 따라서 입지조건 분석을 하기 전에 상권과 입지조건의 근본적인 개념 정립이 필요한 것이다. 위로

 

3.상권 분석기법

1)지형지세 등 지리적 조건
대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이루어진다. 지형지세 등 지리적인 조건 중에는 하천, 도로, 둑 등이 있다. 이들은 상권을 분할하는 구실을 하기 때문에 면밀히 분석해야 한다. 4차선 이상의 도로는 상권을 분할하지만, 만약 바로 앞에 횡단보도 등이 있다면 상권을 연계하기도 한다. 또한 언덕배기 등 경사진 곳은 상권 형성이 어려운 지형이며, 도시계획 등으로 인해 높고 낮은 곳 없이 편평하게 밀어버린 서울시 외곽지역이나 신도시 등은 상권의 번성이 어렵다. 이런 곳은 사통팔달로 시원하게 뚫려버려서 사람들의 통행 역시 한곳으로 몰리지 않게 되어 제대로 된 상권 형성이 어렵다. 그렇다면 어떠한 곳이 번성하는 상권의 지리적인 조건을 갖춘 곳인가? 바로 높고 낮은 지대의 잦은 곳이다. 이런 곳은 비가 오면 물길이 낮은 쪽으로 몰리듯이 사람들 역시 낮은 곳으로 몰린다. 또한 당연히 이곳은 교통망 확충이 잘 되어 있으며 그 지역의 각종 편의 시설, 예를 들어 시장이나 극장, 예식장, 은행 등이 집중되어 있다. 이와 같은 원리가 적용되는 것에는 보도 양쪽에 상권이 형성되어 있을 경우 조금이라도 보도가 낮은 곳이 좋다. 보도가 높은 곳이나 보도보다 조금이라도 높은 곳에 점포가 있으면 접근성에서 불리하다.

2)교통망 등 도로조건
상권은 교통망 등의 변화에 의해 번성하기도 하고 쇠퇴기에 빠지기도 한다. 특히 지하철과의 연계여부는 상권의 성쇠와 밀접한 관계가 있다.

3)상권 내 유동인구와 거주인구 조건
도심권과 역세권 및 대학가상권은 유동인구의 특성이 그대로 반영되어 상권이 형성되어 있다. 다시 말하면 그 상권에 유입되고 있는 유동 인구의 연령층, 남녀 구성비, 소비행태 등에 의해 각 상권마다의 특징이 나타난다. 따라서 이곳의 상권분석은 그다지 어렵지 않다. 실제 상권분석이 어려운 경우는 아파트 단지와 주택지 상권이다. 이곳은 그야말로 일일이 그 지역 지역마다 상권 분석을 해야 한다. 그 지역 거주인구의 소득 수준, 인구수 및 세대수, 교육정도, 주거형태, 소배행태, 연령층, 남녀구성비 등에 의해서  상권 발달이 각기 다르기 때문이다. 당연히 이것은 매우 어렵다. 하지만 간략히 상권을 파악할 수 있는 방법이 있다. 주택지 상권분석 편에서 자세히 살펴보겠다.

4)편의 시설 및 장애물 유무
어떤 상권이든지 상권이 번성하는 곳은 그 지역의 중심지이다. 그 지역의 중심지에는 또한 각종 편의 시설이 집중되어 있다. 양자가 서로 밀고 당기면서 커가는 것이다. 은행, 쇼핑센터, 대형 의류점 등이 있는 곳은 대부분 좋은 상권이다. 하지만 학교나 운동장시설 등은 상권을 분할한다. 당연히 이러한 것이 있는 곳은 좋지 않다.  위로

 

4.입지조건분석기법

입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것이다..
상권분석에서 살펴보았던 바와 같이 입지 조건도 거의 같은 요인으로 분석한다. 차이가 있다면 상권 분석은 상권 전체를 놓고 상권 자체의 성쇠여부를 파악하는 것이고, 입지조건 분석은 한 상권 안에서 개개 점포의 성패 여부를 파악하는 것이다. 당연히 입지조건 분석에서는 개개 점포의 구조, 규모 및 업종 등 점포 자체의 조건 분석이 더 따르게 된다. 입지조건에 따라서 상권의 범위는 다르다. 즉 접근성과 가시성이 좋은가 나쁜가에 따라서 상권이 좋은가 나쁜가가 판가름되는데, 보통 A, B, C의 세 등급정도로 분류하고 있다. 위치가 좋으면 당연히 상권의 범위가 넓을 것이며(A 급지), 위치가 그 상권에서 제일 나쁘면 상권의 범위가 좁을 것(C 급지)은 불문가지이다. 이렇게 점포의 위치를 분석해보면 A, B, C의 세 급지로 나뉜다. 위로

 

▶세부 상권 분석 기법

1.주택지 상권 분석

주택지 상권은 가장 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상권이다. 대부분은 적은 자본으로 장사를 시작한다. 쉽게 만날 수 있는 상권이기 때문에 그만큼 시작하기가 쉽다. 그렇기 때문에 나도 웬만큼은 이 상권에 대해 알고 있다. 라고 착각하기도 쉽다. 하지만 막상 접해보면 그렇지 않다. 어느 지역 상권보다 파악하기 어려운 것이 바로 주택지 상권이다. 그렇다면 그 이유는 무엇일까? 그것은 그 상권만의 특성이나 색깔이 없기 때문이다. 유동인구가 많지 않기 때문에 오직 거주하는 세대수와 소득수준, 주요 연령층 정도가 상권파악의 잣대가 될 뿐이다. 따라서 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아니다. 덧붙여 지형지세가 영향을 미치고 있다.이처럼 주택지 상권은 그 특성과 상권의 발전성 여부를 파악하기가 애매모호한 경우가 많다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 우선 상권이 번성할 수 있을지 알아내기 위해서는 그 상권 내에 있는 점포수를 기준으로 파악해보면 된다. 지역에 따라 약간의 차이는 있지만 대개 대로변, 버스정류장, 재래시장 입구 등에 상권이 크고 작게 형성되어 있다. 이때 어떤 지역에서는 버스정류장 부근에 점포가 제일 많고 또 어떤 지역에서는 재래시장 입구의 상권이 제일 클 수도 있다. 당연히 번성하고 있는 점포수가 많은 상권에 들어가야 한다.  위로

 

2.점포 수에 의한 상권 분석

1)점포수가 70 ~ 80개 이상
이정도면 보통 사방 60 ~ 70m 가 상가로 이어져 있는 중심상권이다. 보통 주택지에는 10평 이상 되는 큰 점포가 많지 않다. 또한 점포 전면의 길이가 5m 이상 되는 곳도 별로 없다. 점포수가 70 ~ 80개인 상권은 번성하고 있는 상권이므로 임대가와 권리금이 다른 주택지 상권에 비해 비싸다. 즉 A 급지는 역세권의 B 급지 수준으로서 평당 임대가가 1,000만원 안팎, 권리금이 8,000만원 ~1억원 정도이다.

2)점포수가 40 ~ 50개인 상권
신도시의 역세권처럼 이러한 주택지 상권은 A 급지와 B, C급지 간의 차이가 심하다. A 급지는 그 상권의 목이라서 장사가 잘 되지만 B, C 급지는 상권 규모 자체가 작기 때문에 장사가 썩 잘되지 않는 답보상태이다. 이곳의 A 급지는 점포가 70 ~80개 있는 상권의 B 급지 수준으로서 평당 임대가가 600만원 안팎, 권리금이 4,000만원 ~ 5,000만원 안팎이다.

3) 점포수가 20 ~30개인 상권
주택지에는 이런 상권이 많다. 주부 상대나 어린 학생들을 상대로 필수품을 판매하는 가게가 대부분이다. 따라서 답보상태이며 권리금 또한 1,000만원 이하 가 많다. B, C 급지는 아예 무권리도 많다. 위로

 

3.주택형태에 의한 상권 분석

1)단독주택이 대다수인 곳은 좋은 상권이 아니다.
세대수가 적고 주거 연령과 소득수준이 높은 경우가 많은 고소득층 거주지역의 주택형태이다.

2)단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이다. 세대수가 많고 주거연령도 중장년층과 초중고생이 많다. 소득수준은 중산층과 저소득층이 주류를 이루며 대부분 재래주택 형태이다.

3)다세대, 다가구가 대부분인 곳은 좋은 상권이 아니다.
세대수는 많으나 주거 연령이 비교적 젊고 아이들도 어리다. 중산층이 주류를 이루며 시 외곽 신흥지역 쪽에 많이 보이는 주택형태이다.

4)단독, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 주택지 상권으로는 가장 좋다. 세대수가 매우 많고 주거연령, 소득수준이 비교적 다양하다. 재개발된 지역에서 보이는 형태로서 상권 규모가 비교적 크게 형성된다. 위로

 

4.주변 업종에 의한 상권 분석

A 급지
은행, 대형 판매시설, 금은방, 안경점, 유명의류 직매점, 약국, 커피 전문점, 제과점, 화장품SHOP, 가전제품 대리점 등 주로 선매품이나 고급품을 취급하는 판매업종이 밀집해 있다.

B 급지
사진관, 꽃가게, 문구점, 완구점, 책방, 속옷가게, 신발가게, 슈퍼마켓, 유아복 및 유아 용품점같은 생필품을 취급하는 업종이 주류를 이루며 각종 음식점이 밀집해 있다.

C 급지
카 센터, 우유대리점, 표구점, 수석가게, 이발소, 철물점, 자전거 및 오토바이 가게, 지물포, 부동산 중개업소(최근에는 부동산 중개 업소도 A 급지에 입점하는 경우가 드물지 않다.) 낚시 용품점, 신문 보급소, 중화요리점 등 판매업종이나 음식점 보다는 기술 위주의 업종이 주류를 이룬다.

* 음식업이나 판매업은 그 상권에 같은 업종이 50 ~60% 정도 분포되어 있을 때 장사가 오히려 잘 된다. 30% 안팎에 불과하면 음식업이나 판매업이 안되는 상권이므로 피하는 것이 좋다. 반면, 서비스업은 같은 업종이 적을수록 좋다.

* 역세권의 유명상권은 점포수가 대부분 200개 이상으로서 각 상권마다 독특한 특징이 있어 업종분포를 보면 호황, 불황인 업종을 알 수 있다. 그러나 주택지에서는 그 상권만의 독특한 특징이 없고 모든 업종이 골고루 분포되어 있어 업종 분포가 큰 의미는 없다. 위로

출처 : 공무원들의 터닝포인트와 포트 폴리오

글쓴이 : Genesislee 원글보기

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